OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今(jīn)，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继(jì)续(xù)延(yán)续(xù)此前几日的(de)下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新(xīn)购入(rù)基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未教师一年的工作日有多少天，一年有多少周收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关(guān)负责人也(yě)表示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视(shì)，浦东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示(shì)，华(huá)安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江教师一年的工作日有多少天，一年有多少周光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低(dī)开(kāi)，此后(hòu)二级市场价(jià)格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达(dá)到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产(chǎn)业(yè)园(yuán)区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露张江光大(dà)园项目出租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避的原因，最(zuì)近(jìn)几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一(yī)定释放，但是价格(gé)涨跌会受(shòu)到基本面、情绪(xù)面(miàn)等(děng)多重因(yīn)素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是(shì)不(bù)是(shì)已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏的(de)步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造(zào)成大的(de)影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回调不少(shǎo)了(le)，这就(jiù)是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受(shòu)影(yǐng)响(xiǎng)，影响多(duō)大，估(gū)计园区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披(pī)露(lù)的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目出(chū)租率下降(jiàng)事项，一度二(èr)级市场价格出现(xiàn)回(huí)落。在随后召开的业绩(jì)说明会中(zhōng)管理人(rén)就相关事(shì)项进行(xíng)了解释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说(shuō)明(míng)会上(shàng)，运营团队(duì)表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签署意(yì)向书(shū)和合同(tóng)谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户(hù)正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出租(zū)率将得到(dào)回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了市场各方(fāng)的广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负(fù)责人坦言，事发(fā)突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工(gōng)作，并同(tóng)步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负(fù)责(zé)人介绍(shào)说，目前储备租(zū)户还(hái)是比较丰富的(de)，覆(fù)盖了(le)芯片(piàn)测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等(děng)产业客户，租赁(lìn)意(yì)向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化(huà)为(wèi)实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户。虽然收了(le)三(sān)个月履约(yuē)保证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力(lì)与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期(qī)内完(wán)成去化(huà)。”相(xiāng)关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同区域的张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)项目一季度末也(yě)有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大(dà)园一直以来都坚(jiān)持以市场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历史运(yùn)营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市(shì)场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时修(xiū)复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)在(zài)给租户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有一些(xiē)差异化(huà)，张润大厦(shà)多是(shì)两千多(duō)平的大平(píng)层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身(shēn)也(yě)会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和(hé)预算(suàn)挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资(zī)产(chǎn)的管理人(rén)都变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们在资源(yuán)共享和联(lián)合营销方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信(xìn)可以(yǐ)做得(dé)更(gèng)好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江(jiāng)高科目(mù)前在(zài)管(guǎn)资产约五(wǔ)百万(wàn)方(fāng)，还有一(yī)些其(qí)他在开(kāi)发的(de)储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产业空(kōng)间资产(chǎn)上(shàng)市平台(tái)目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个资(zī)本(běn)平台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关(guān)负责(zé)人(rén)表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是(shì)我们实现基金(jīn)扩容的第(dì)一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决(jué)，但是这和(hé)我们在(zài)张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算是(shì)一个(gè)非常小的(de)插曲。我们(men)有(yǒu)信心排除(chú)万难(nán)，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的(de)所有(yǒu)负面影响，维持预(yù)期和市场的信(xìn)心。”

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