饱受争议(yì)的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易(yì)中介费问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到(dào)监(jiān)管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合(hé)发布了(le)关(guān)于规(guī)范房地产经纪服(fú)务的意(yì)见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用(yòng)房源(yuán)客源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥(làn)用(yòng)客户个人信息等问题(tí)，加重交(jiāo)易当事人负担、侵(qīn)害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从(cóng)加强从业主体管理、明(míng)确(què)经(jīng)纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务(wù)收费、严(yán)格实行明(míng)码标价(jià)等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席(xí)分析师张大(dà)伟称(chēng)，随着城市(shì)发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房政(zhèng)策研(yán)究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对(duì)居民来说属于金额不(bù)低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民(mín)往往通过(guò)中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多中介(jiè)利用信息不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要(yào)的收费(fèi)夹带其(qí)中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造(zào)成额外(wài)的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪(jì)服(fú)务(wù)在(zài)内的相(xiāng)关市(shì)场交易(yì)行为及其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和(hé)调(diào)控的(de)主题。“当下(xià)，推进这项工作的意(yì中考立定跳远满分多少米2023，中考立定跳远男生评分标准2022)义更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)行业关注(zhù)最多的一个话题，便是(shì)房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务费的(de)问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务(wù)收费(fèi)及(jí)中(zhōng)介(jiè)交易进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲(fēi)的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额(é)不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服(fú)务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引导由(yóu)交易(yì)双方共同(tóng)承(chéng)担经纪服(fú)务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服(fú)务收费标准的最早依据是(shì)1995年国家计委(wěi)建设(shè)部下(xià)发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的(de)通知》（971号文），其(qí)中第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收(shōu)费标(biāo)准基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多(duō)少(shǎo)由各中介机(jī)构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关(guān)监管部(bù)门(mén)当前并未明确(què)具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明(míng)码标(biāo)价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构(gòu)在(zài)具体收取过程中，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当(dāng)在经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所或渠道，公示(shì)服(fú)务项目、服务(wù)内容和收(shōu)费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延(yán)伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前(qián)应(yīng)当向交易当(dāng)事人出具收费清(qīng)单，列明收费标(biāo)准、收费金中考立定跳远满分多少米2023，中考立定跳远男生评分标准2022(jīn)额，由当事(shì)人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平均水(shuǐ)平的房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市(shì)场监管等(děng)部(bù)门(mén)采取约谈等综合(hé)措(cuò)施进行重点监管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法查处不按规(guī)定明码(mǎ)标价、操纵经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费(fèi)等违反价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的行为。对(duì)房地(dì)产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国(guó)家企业信用(yòng)信(xìn)息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原(yuán)总(zǒng)经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租(zū)赁经纪(jì)服务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构(gòu)，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合(hé)理范围内，加(jiā)上经纪服务费(fèi)用对市场(chǎng)的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其中的细(xì)则，还需要(yào)看各城(chéng)市落地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时(shí)，由于(yú)二手(shǒu)房很(hěn)多房源(yuán)在(zài)产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵押、不(bù)同(tóng)税费等都可能对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这(zhè)样(yàng)的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其(qí)视为向购房(fáng)者单边收(shōu)费(fèi)的行为。部分中介公司(sī)可能会(huì)利用(yòng)其支(zhī)配地位，在原先经(jīng)纪服务收(shōu)费的基(jī)础上(shàng)，再(zài)次向房(fáng)东收取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实际(jì)上相当于变相(xiāng)推高了房价(jià)。两部门提出严(yán)禁(jìn)操(cāo)纵经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费，不(bù)仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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