近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配和本(běn)金的(de)归(guī)还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了(le)解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持(chí)有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营现金流(liú)，投资人(rén)通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施(shī)项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具(jù)参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配金(jīn)额以现(xiàn)金(jīn)形式(shì)分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而是(shì)由(yóu)可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益(yì)。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益(yì)“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额完(wán)成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额(é)的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合(hé)持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的(de)影响程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和(hé)产(chǎn)权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值(zhí)的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)来自项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋从细(xì)分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责(zé)人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较(jiào)短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派(pài)进(jìn)度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会(huì)进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察(chá)和(hé)评(píng)估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分(fēn)配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目(mù)进(jìn)行调整，加(jiā)期初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为资产(chǎn)配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对(duì)产(chǎn)权类的资(zī)产更多关(guān)注(zhù)分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募(mù)REITs可(kě)分配(pèi)收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会(huì)仍(réng)在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填(tián)权(quán)效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者(zhě)可(kě)以将REITs的实(shí)际分(fēn)红(hóng)金额(é)与募集(jí)材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也称。

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