近两(liǎng)年(nián)火(huǒ)爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)对此表(biǎo)示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)等(děng)指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项三角形垂线的定义和性质，垂线的定义和性质七年级目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的(de)时应了解资产类(lèi)型(xíng)和(hé)分红(hóng)的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则(zé)更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施(shī)资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资(zī)人(rén)通(tōng)过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合三角形垂线的定义和性质，垂线的定义和性质七年级(hé)行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基(jī)金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的(de)现金(jīn)收益，对(duì)于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资(zī)角度(dù)来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相对(duì)高的(de)收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对(duì)于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观(guān)经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级(jí)市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红(hóng)有利(lì)于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市(shì)场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前(qián)后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个(gè)部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额(é)误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也(yě)表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层(céng)资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区(qū)别(bié)。特许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资(zī)产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的(de)特(tè)许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派(pài)金额包含了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩(kuò)募(mù)的情(qíng)况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余(yú)使用年限一(yī)般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会进一步(bù)延三角形垂线的定义和性质，垂线的定义和性质七年级(yán)长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的(de)经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区别(bié)。经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动(dòng)产生；可(kě)供分配的(de)现(xiàn)金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来(lái)自(zì)底层(céng)资(zī)产的(de)经(jīng)营净现金(jīn)流(liú)，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报(bào)也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披(pī)露(lù)预测进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及(jí)市(shì)场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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