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速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉民生宏观：中国户均几套房？

　　导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉ong>

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达(dá)国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房(fáng)，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户(hù)均(jūn)一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人(rén)口(kǒu)净迁入城(chéng)市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅(zhái)的(de)改造势在(zài)必(bì)行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不(bù)小差(chà)距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么(me)当下(xià)房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布，我们(men)无(wú)法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是(shì)否真的(de)过(guò)剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发(fā)布会上(shàng)，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大(dà)致(zhì)测算得到(dào)中国存量(liàng)房(fáng)地产套数(shù)，并(bìng)进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结(jié)构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉)住(zhù)宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们(men)估(gū)算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的(de)流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调查数(shù)据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很大(dà)的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在未来大(dà)都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标(biāo)准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实之下(xià)，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能(néng)级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差(chà)异(yì)也将越发扩大。