万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达(dá)为了(le)收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些(xiē)房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的(de)维权(quán)信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司(sī)不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公(gōng)司（下称(chēng)赫(hè)华(huá)恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是(shì)一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但(dàn)实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪宅(zhái)的背(bèi)后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达的(de)拍卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道(dào)证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大(dà)佬也是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主。另(lìng)据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八(bā)卦(guà)女”爆(bào)料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出(chū)执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求(qiú)法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确(què)了(le)购房人(rén)的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张(zhāng)其(qí)房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权(quán)的，人(rén)民法院应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付了部(bù)分价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付(fù)剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来(lái)的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府(fǔ)等(děng)，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少(shǎo)知名(míng)人(rén)士(shì)，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的(de)房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中融(róng)信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年(nián)，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间)末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人都(dōu)成(chéng)为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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