文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购(gòu)房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房(fáng)地(dì)产从大开(kāi)发时(shí)代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层(céng)面看，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在(zài)项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房(fáng)后并非(fēi)像(xiàng)中国(guó)一样(yàng)在支付完首付(fù)款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房(fáng)进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客(kè)户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资(zī)金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模(mó)式引入房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的(de)见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资(zī)金(jīn)周转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字(zì)详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自(zì)己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的(de)举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的(de)住房(fáng)供不(bù)应求(qiú)的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时(shí)需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的(de)信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度(dù)不(bù)再适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大(dà)型(xíng)房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地(dì)产市场的一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支(zhī)持(chí)国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社(shè)会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出(chū)台(tái)相(xiāng)关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商品房预售(shòu)流(liú)程(chéng)为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购(gòu)房(fáng)者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用(yòng)银行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形(xíng)式(shì)一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)销售的(de)最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进(jìn)程(chéng)。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居(jū)到基本适(shì)居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路(lù)程。改革(gé)开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前(qián)已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地(dì)房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业(yè)的快速发(fā)展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济(jì)高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住(zhù)房市值(zhí)测(cè)算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住(zhù)房市值(zhí)高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个(gè)独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合(hé)同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出(chū)现资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂等一(yī)系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预(yù)售管(guǎn)理办(bàn)法》中明(míng)确(què)规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则(zé)按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周(zhōu)转背(bèi)景下(xià)，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获(huò)得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工(gōng)程(chéng)进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式(shì)套取的(de)资金(jīn)，在(zài)房(fáng)企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对(duì)于购房(fáng)者预(yù)付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的(de)定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供(gōng)一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商(shāng)施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按(àn)工期(qī)放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署(shǔ)购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取按工期支付房款的(de)制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交易(yì)中的(de)房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)转给(gěi)开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金(jīn)融(róng)机(jī)构(gòu)或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付(fù)最多不(bù)超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户(hù)，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的(de)首付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提(tí)取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加大(dà)支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入(rù)独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题全(quán)权负责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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