5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

结婚祝福语恭喜恭喜是什么意思，恭喜恭喜是什么意思抖音　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利(lì)时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股(gǔ)票(piào)市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来(lái)的(de)首次回升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一(yī)季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的(de)是(shì)，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲(qū)线(xiàn)里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方(fāng)米。需(xū)求端还(hái)需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业(yè)高增(zēng)的(de)时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容(róng)易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机(jī)会，机(jī)会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标(biāo)的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体的个股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的(de)股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨的(de)达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰(qià)好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实(shí)发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司的主(zhǔ)要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自结婚祝福语恭喜恭喜是什么意思，恭喜恭喜是什么意思抖音(zì)然也吸引了(le)知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度(dù)他有的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的(de)也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额(é)/销(xiāo)售金(jīn)额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而(ér)其(qí)他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大(dà)好机会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结(jié)构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权(quán)债(zhài)务(wù)关系(xì)等问(wèn)题，市场对民(mín)营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的(de)盈利和(hé)现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益(yì)于(yú)行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是(shì)机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市(shì)，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不(bù)确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太(tài)乐观(guān)。按(àn)照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外(wài)的(de)一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整个房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业(yè)链(liàn)的(de)复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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