文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等(děng最小的非负整数是多少数，最小的非负整数是什么意思)地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没(méi)实(shí)力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发时(shí)代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房(f最小的非负整数是多少数，最小的非负整数是什么意思áng)，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预(yù)售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预(yù)售制度(dù)怎(zěn)么(me)来(lái)的？国(guó)外什(shén)么情(qíng)况？简(jiǎn)单科(kē)普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一(yī)般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房(fáng)款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完(wán)全(quán)交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定(dìng)会触发风(fēng)险，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产(chǎn)也(yě)不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金(jīn)融支持(chí)当期三(sān)好生、新模(mó)式(shì)等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发(fā)展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心参与财(cái)税改(gǎi)革方(fāng)案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其(qí)他临时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出(chū)售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其(qí)在(zài)购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用(yòng)类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了(le)民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题(tí)，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入(rù)新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资(zī)金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步(bù)完(wán)善(shàn)，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的(de)进程大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分(fēn)房制度(dù)，住房市(shì)场发展起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于(yú)进一(yī)步深(shēn)化城镇住(zhù)房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设(shè)的通(tōng)知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相关(guān)的(de)信贷(dài)政(zhèng)策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)或房款的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国(guó)家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融(róng)资(zī)存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值的(de)比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和(hé)按(àn)揭合(hé)同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还(hái)款能力或短(duǎn)期(qī)不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于(yú)有关的(de)工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管(guǎn)规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一(yī)定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付(fù)的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行(xíng)或产权(quán)保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请(qǐng)仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来(lái)自银(yín)行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付(fù)时需(xū)取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭按(àn)工(gōng)期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进(jìn)行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德(dé)国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施(shī)工节(jié)奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司(sī)针(zhēn)对期房设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房(fáng)交易(yì)中的房(fáng)产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般(bān)会(huì)在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开发商账户(hù)前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售(shòu)房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返(fǎn)还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结(jié)束后(hòu)由于房(fáng)屋(wū)供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合(hé)同时，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书交付(fù)给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道(dào)门窗等(děng)完工(gōng)等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出(chū)贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持(chí)力(lì)度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具(jù)配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三(sān)方(fāng)资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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