OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如(rú)今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的(de)下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益(yì)人(rén)将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的(de)可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视(shì)，浦东新(xīn)区国资(zī)委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库(kù)科技的事件(jiàn)继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格(gé)开始震(zhèn)荡(dàng)走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近(jìn)几个交易日二级市(shì)场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)出租率有所下降，如(rú)今(jīn)拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二(èr)级市场价格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述人士(shì)看来(lái)，尽(jǐn)管(guǎn)出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流(liú)出(chū)，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本(běn)上影响其(qí)内外(wài)价值。

　　他(tā)也(yě)同时表示(shì)，目前(qián)随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得到一定释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不(bù)好判断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品年(nián)内(nèi)二(èr)级市(shì)场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的(de)产品具备一定的投资价值(zhí)，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的(de)步伐(fá)，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星对此表示(shì)，若(ruò)张(zhāng)江园区最(zuì)终能顺利(lì)解决招商，平稳过度(dù)对经营现金流(liú)没有造成大的(de)影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下(xià)调至(zhì)得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回(huí)调不(bù)少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也(yě)强调，最(zuì)终还是落(luò)到租金收入受(shòu)不受(shòu)影(yǐng)响(xiǎng)，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区(qū)会(huì)最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前(qiá一般上大一是多少岁，大一是多少岁哪年的n)未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租(zū)赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级市场(chǎng)价格出(chū)现回落(luò)。在(zài)随(suí)后召开(kāi)的业绩说明(míng)会中管(guǎn)理人就(jiù)相(xiāng)关事(shì)项进(jìn)行了解释说明，市场信(xìn)心得到(dào)了一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的(de)线上和线下(xià)的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目(mù)的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书和合同谈(tán)判(pàn)中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出(chū)租(zū)率(lǜ)将(jiāng)得到回(huí)升。没想(xiǎng)到(dào)仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事(shì)发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息的第(dì)一时(shí)间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸(mō)储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资(zī)委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富(fù)的，覆(fù)盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意(yì)向面积超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们(men)一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积(jī)在(zài)短期内(nèi)完(wán)成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益(yì)人有那么多储备租户(hù)，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以市场化(huà)运营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户(hù)的调(diào)租和换租都属于正常(cháng)情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目(mù)的(de)大(dà)租(zū)户退(tuì)租正好发生在(zài)市(shì)场活跃(yuè)度的短期低(dī)点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到(dào)出(chū)租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江这边也(yě)作了一定(dìng)的(de)资源调配(pèi)和(hé)倾(qīng)斜，引入了(le)一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项(xiàng)目(mù)在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面(miàn)也有一(yī)些差(chà)异化，张润(rùn)大厦(shà)多是(shì)两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园(yuán)单层(céng)以一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也(yě一般上大一是多少岁，大一是多少岁哪年的)会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源共享和(hé)联合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关(guān)负责人表示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园区(qū)产业空间资产上市平(píng)台(tái)目标(biāo)的坚实(shí)后(hòu)盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我们非常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基金扩(kuò)容的第一步，也是(shì)至关重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是(shì)这和(hé)我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中所经历的(de)相比，只能算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有信心排除(chú)万难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前(qián)突发事件的所有负面影响，维持预(yù)期和市场的信心(xīn)。”

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