文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能把包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技(jì)术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这(zhè)道(dào)关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简(jiǎn)单科(kē)普一(yī)下：商(shāng)品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得(dé)政(zhèng)府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全(quán)交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一(yī)定历史(shǐ)阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个(gè)技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的(de)本质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以(yǐ)客(kè)户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现(xiàn)房(fáng)销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者(zhě)十(shí)年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需(xū)求(qiú)是(shì)相当高，不过大(dà)多数(shù)居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要雄厚(hòu)的(de)资(zī)金实(shí)力才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出(chū)售的(de)基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作)的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在(zài)预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在(zài)银(yín)行(xíng)开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行(xíng)的(de)是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等(děng)问题，因(yīn)此福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面(miàn)临商品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的(de)困境，此时(shí)引入中(zhōng)国(guó)香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件(jiàn)，大(dà)力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银(yín)行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合(hé)中国(guó)内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发(fā)商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了(le)全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提(tí)高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住(zhù)房(fáng)存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市(shì)场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前(qián)的(de)负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个(gè)独立(lì)的合(hé)同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订的(de)预售合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的(de)工程建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多(duō)年(nián)以来全国并(bìng)没(méi)有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而(ér)事实(shí)是，不(bù)少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高(gāo)周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购房(fáng)者(zhě)在(zài)房屋(wū)交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的(de)信(xìn)托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的(de)资(zī)金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利(lì)益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按(àn)工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而(ér)异(yì)。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分(fēn)多(duō)次(cì)发放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔贷(dài)款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买(m女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作ǎi)房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金(jīn)的(de)保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后(hòu)满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)。长效机(jī)制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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