OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大(dà)厦(shà)的重要承租(zū)方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切(qiè)关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益(yì)人相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科(kē)技的(de)事件(jiàn)继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅低(dī)开(kāi)，此后二级市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区基础设施RE两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思ITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出(chū)租(zū)率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今拟扩募的(de)项目又(yòu)遭遇突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士(shì)看来，尽管出于风险规(guī)避的原(yuán)因，最(zuì)近几个(gè)交易日(rì)场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他(tā)也(yě)同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着二(èr)级市场价(jià)格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但(dàn)是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不(bù)少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价(jià)值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴随着经济(jì)复(fù)苏的步伐(fá)，产业(yè)园区、物(wù)流类(lèi)等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金执(zhí)行董事(shì)高如星对(duì)此表示，若(ruò)张(zhāng)江园(yuán)区最(zuì)终(zhōng)能(néng)顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成大的(de)影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下(xià)调至得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上(shàng)前期本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调(diào)不(bù)少(shǎo)了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是落到租金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园(yuán)区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随(suí)后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将(jiāng)继续密(mì)切关(guān)注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二级(jí)市场价格(gé)出(chū)现(xiàn)回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目(mù)的信心，预计签署(shǔ)意向书和(hé)合同谈判中(zhōng)的(de)储备租户正常转化(huà)后，项(xiàng)目出租率将得到回升(shēng)。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎(yíng)来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权益人(rén)相关负责(zé)人坦(tǎn)言(yán)，事发突(tū)然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退(tuì)租(zū)的可能事项。由(yóu)于(yú)张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，据悉(xī)新区国(guó)资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相(xiāng)关(guān)负责人(rén)介绍说，目(mù)前(qián)储(chǔ)备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人(rén)工(gōng)智能、航天产业、信(xìn)息(xī)技术等(děng)产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租(zū)赁意向书(shū)来尽快(kuài)锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三(sān)个月履约(yuē)保证金给了(le)我们一些(xiē)空间，但本着对(duì)首批扩募(mù)、对市场负(fù)责(zé)的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要(yào)全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责(zé)人(rén)说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度末也(yě)有将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那么多(duō)储(chǔ)备租户，之(zhī)前的(de)空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园一(yī)直(zhí)以来(lái)都坚持(chí)以市场化运(yùn)营(yíng)为(wèi)导向，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都(dōu)属(shǔ)于(yú)正(zhèng)常情况，而这次(cì)项目的大租户退租(zū)正好发生在(zài)市场活跃度(dù)的短期低(dī)点，目(mù)前市(shì)场情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到(dào)及时(shí)修复后，张江这边(biān)也(yě)作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入(rù)了(le)一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光大(dà)园项目在给租户(hù)的分(fēn)隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千平的(de)面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有(yǒu)诉求，也会根据(jù)自身需求(qiú)和预(yù)算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人(rén)都变成(chéng)了一(yī)家，后续我(wǒ)们在资源共享(xiǎng)和联合(hé)营销方(fāng)面能(néng)更(gèng)加充分发(fā)挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江高科目(mù)前(qián)在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他(tā)在开发(fā)的储备项(xiàng)目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园区产业空两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思间资产(chǎn)上市平台(tái)目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负(fù)责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一(yī)步，也是至关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临(lín)了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科(kē)学(xué)城这三十年建设发展过(guò)程中(zhōng)所经历的相比，只能算(suàn)是一(yī)个(gè)非(fēi)常小的(de)插曲。我们有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一切可能(néng)化解(jiě)当前突(tū)发事件的所有负面影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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