万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款(kuǎn)不(bù)得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早(zǎo)已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业(yè)主的(de)维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的(de)故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这些房(fáng)子(zi)实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面上又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料(liào)，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那(nà)么(me)，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法院(yuàn)提出(chū)执(zhí)行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设(shè)工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分(fēn)价(jià)款的商品房消费者(zhě)，在(zài)一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价(jià)款的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)等选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任(rèn)公(gōng)司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名(míng)度，但却(què)在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当(dāng)年(nián)的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿(zī)态(tài)杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的(de)顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可(kě)看(kàn)出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推(tuī)出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个(gè)地步，其(qí)实(shí)是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾(céng)深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集(jí)团(tuán闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部(b闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局ù)全(quán)部(bù)股权。如果北京国安的(de)估值(zhí)一直没变，那么(me)中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东(dōng)国(guó)际信托(tuō)、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集(jí)团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集(jí)团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人(rén)都(dōu)成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独善其身？

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