万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人(rén)被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件(jià1dm等于多少cm 1dm等于多少mn)背(bèi)后(hòu)，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)的处置(zhì)主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一(yī)起中国信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并1dm等于多少cm 1dm等于多少m实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大(dà)的，没准(zhǔn)还是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法(fǎ)院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发(fā)商，要(yào)求退还购房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办(bàn)理(lǐ)房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的购(gòu)买房(fáng)屋并(bìng)已(yǐ)支付(fù)全部(bù)价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公(gōng)司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相(xiāng)较其(qí)他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没(méi)有(yǒu)很(hěn)大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万元的(de)价(jià)格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就(jiù)可(kě)看(kàn)出其在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超(chāo)过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已(yǐ)经推(tuī)出了8年(nián)之久(jiǔ)，但(dàn)其(qí)依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开(kāi)发商光(guāng)环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是(shì)有迹(jì)可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就(jiù)曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿(ná)下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记(jì)录(lù)。质(zhì)权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北(běi)京国安的(de)时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也(yě)被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易(yì)所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在(zài)实控人都(dōu)成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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