万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神(shén)秘开发(fā)商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中(zhōng)国信达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核(hé)心(xīn)区位，名碳酸银是不是沉淀 碳酸银在水中是沉淀吗校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国信达(dá)在(zài)京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转让(ràng)项目(mù)的(de)处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也(yě)没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集(jí)团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的(de)，没准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主没有过(guò)错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异(yì)议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利(lì)保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法(fǎ)解释的(de)方式明确了(le)购(gòu)房(fáng)人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的(de)购(gòu)买房屋并已支付全(quán)部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请求(qi碳酸银是不是沉淀 碳酸银在水中是沉淀吗ú)权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不(bù)良债权(quán)转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相(xiāng)较其(qí)他(tā)房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度(dù)，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发的(de)万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的(de)成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈(quān)的(de)地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这个地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和(hé)中赫的(de)经营状况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，上述被(bèi)执(zhí)行人(rén)成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人(rén)都成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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