文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实(shí)力的(de)别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必(bì)然趋(qū)势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关(guān)，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么(me)来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由(yóu)于商(shāng)品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度(dù)是需要(yào)严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进(jìn)入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助(zhù)于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新(xīn)的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民(mín)数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家(jiā)的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导向使前期发展工业化(huà)的(de)进程(chéng)大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公(gōng)、效率低(dī)、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的(de)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实(shí)物(wù)分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出(chū)售给(gěi)购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内(nèi)地实(shí)践过程(chéng)中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内地(dì)的(de)开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多(duō)年(nián)对中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根(gēn)据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前(qián)的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间(jiān)的(de)购房合同(tóng)、购(gòu)房者和(hé)银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购(gòu)房合同向开(kāi)发(fā)商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身(shēn)信用(yòng)和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作(zuò)为按(àn)揭贷(dài)款的发放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期(qī)不能还(hái)款等(děng)，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规(guī)定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关(guān)的(de)工程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价(jià)计(jì)算重点资金(jīn)。而(ér)事(shì)实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一(yī)定(dìng)程度(dù)上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方(fāng)式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定(dìng)金(jīn)及首付(fù)款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过(guò)程(chéng)中的资(zī)金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在(zài)支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对(duì)期(qī)房设计(jì)了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环(huán)节内容(róng)确(què)认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进(jìn)入开发商(shāng)账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发(fā)商必须(xū)完成(chéng)“预售房(fáng)定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施”，交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么者(zhě)。除定金外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险公司(sī)兑(duì)付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付(fù)最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者即(jí)可向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例(lì)方(fāng)面，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银(yín)行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款也依照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未(wèi)放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购(gòu)房(fáng)者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。

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