饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得(dé)到监(jiān)管部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管总局联(lián)合(hé)发布了(le)关于规范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构存在利(lì)用房源客源优势收取(qǔ)过高(gāo)费(fèi)用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容(róng)、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格(gé)实行明码标价(jià)等(děng)十方(fāng)面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析(xī)师张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占(zhàn)市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房政策(cè)研究中心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民来(lái)说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成本(běn)较高、交易周期(qī)较长，具(jù)有非常(cháng)强的专业性(xìng)，居(jū)民往(wǎng)往通过(guò)中介来完成。但很多(duō)中介(jiè)利用信息(xī)不对称等问(wèn)题，将非必要的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等(děng)，对居(jū)民造成额外的负担(dān)，而(ér)且这(zhè)些服务事项(xiàng)并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业关注最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认(rèn)为，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服务收费及中介交易(yì)进(jìn)行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额(é)不低的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机构2.7蓝宝石的寓意是什么％的服务(wù)费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介(jiè)费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪(jì)服务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用。鼓励(lì)按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价(jià)。引导由交易双(shuāng)方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家(jiā)计(jì)委建设部下发的《关(guān)于(yú)房地产中介服务收费(fèi)的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北(běi)京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同意(yì)，可在规定的收费标准基(jī)础上适当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由(yóu)各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在(zài)实(shí)际收(shōu)取费用过(guò)程中(zhōng)，相关(guān)监管部门(mén)当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需(xū)在服务过程中对收(shōu)费(fèi)标准进行明码(mǎ)标价即(jí)可。而(ér)房地产经纪服(fú)务机构在(zài)具体收取(qǔ)过程中，会(huì)结(jié)合房屋(wū)价值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服(fú)务(wù)和延伸服务，应(yīng)当分别(bié)明确服务项(xiàng)目(mù)和收(shōu)费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当向交易(yì)当事人出具收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标准、收费金(jīn)额(é)，由(yóu)当事人(rén)签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明(míng)显(xiǎn)高(gāo)于市场平均(jūn)水平的房(fáng)地(dì)产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设(shè)部门将会同市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合措施(shī)进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同(tóng)有(yǒu)关(guān)部(bù)门依(yī)法查(chá)处不(bù)按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机(jī)构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依(yī)法依(yī)规纳(nà)入(rù)国家(jiā)企业信用信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪(háo)宅的中介费有(yǒu)蓝宝石的寓意是什么望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实(shí)行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅本来收(shōu)费就(jiù)不同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围(wéi)内(nèi)，加上经(jīng)纪(jì)服务费用对(duì)市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文件(jiàn)而(ér)非规定，未来(lái)如何(hé)具(jù)体认定其(qí)中的(de)细(xì)则(zé)，还需要看各城市落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务领域的(de)调(diào)整改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面(miàn)有(yǒu)瑕(xiá)疵(cī)，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都可(kě)能对(duì)交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业的专(zhuān)业(yè)性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手房(fáng)买卖过(guò)程中，原本(běn)应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的中(zhōng)介费，但在一(yī)些热点(diǎn)城市(shì)的二手房交易过程中(zhōng)，往往会(huì)有这样的情形(xíng)，因部分(fēn)购房者处(chù)于(yú)弱(ruò)势地(dì)位(wèi)，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担。即(jí)使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的(de)方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些(xiē)房(fáng)产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可(kě)能(néng)会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在(zài)原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收(shōu)取费用，而(ér)这部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中操作(zuò)的透明度，也有利于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称。

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