OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科(kē)技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前几日的下(xià)跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人也表示(shì)，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内外价(jià)值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15n是正极还是负极，L是正极还是负极日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅(fú)低开，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开(kāi)始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回(huí)升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息(xī)影响，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市(shì)场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经披(pī)露张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此(cǐ)导致(zhì)二级(jí)市场价格(gé)出现(xiàn)波(bō)动。”一(yī)位业内人士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看(kàn)来，尽管出(chū)于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其(n是正极还是负极，L是正极还是负极qí)内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随(suí)着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是(shì)已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人(rén)士表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实有些隐含(hán)收(shōu)益率高的(de)产品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济(jì)复苏的步伐(fá)，产业园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星对(duì)此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决(jué)招商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营现金流(liú)没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入受不受(shòu)影响，影响多大(dà)，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技(jì)。随后(hòu)5月(yuè)12日(rì)晚，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)张(zhāng)润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于(yú)停(tíng)止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后(hòu)续(xù)情(qíng)况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项目出(chū)租(zū)率下降事项(xiàng)，一度二(èr)级市场价格(gé)出现回落。在(zài)随(suí)后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心(xīn)得到(dào)了一定(dìng)提(tí)振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上和线(xiàn)下的扩募说明(míng)会(huì)上(shàng)，运营(yíng)团队表示了(le)对张江光大园项目的信心，预(yù)计(jì)签署意(yì)向书和(hé)合同谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目出(chū)租(zū)率将得到回(huí)升。没想到仅过了(le)不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的(de)广泛(fàn)关(guān)注(zhù)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权(quán)益人(rén)相关负(fù)责人(rén)坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时(shí)间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和(hé)核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提(tí)前(qián)退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视(shì)，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租(zū)户情况，相关(guān)负责人介绍说(shuō)，目(mù)前储备租户(hù)还是比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了(le)芯(xīn)片测试、人工(gōng)智(zhì)能、航(háng)天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重要(yào)租户。虽(suī)然(rán)收(shōu)了三个月履约保证金给了我(wǒ)们(men)一些空间(jiān)，但本着对首批(pī)扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期内n是正极还是负极，L是正极还是负极完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项(xiàng)目一季度(dù)末也有将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始权益(yì)人有那么多储(chǔ)备租(zū)户，之前的空置率为(wèi)何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一(yī)直以来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租(zū)都属(shǔ)于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次(cì)项目的大租户退(tuì)租正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活(huó)跃(yuè)度的短期低点，目前(qián)市场情况已(yǐ)有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到(dào)出(chū)租率下滑(huá)情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这(zhè)边也作了一定的(de)资源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大(dà)园项目(mù)在(zài)给租(zū)户的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面也有一(yī)些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两(liǎng)千多平的(de)大平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高(gāo)一些，单(dān)价也贵一(yī)些(xiē)，张江光大园单(dān)层以一(yī)千(qiān)平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些独栋(dòng)形态的(de)物(wù)业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人(rén)都变成(chéng)了(le)一家，后续(xù)我们在(zài)资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充分(fēn)发(fā)挥(huī)协同(tóng)效应(yīng)，相信可以做得(dé)更(gèng)好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张江(jiāng)高科目前在(zài)管资产约五百万方，还有一些其他(tā)在开发(fā)的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造(zào)张江园区(qū)产业(yè)空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的(de)发(fā)展。”相关负责(zé)人表示(shì)，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十年建设发(fā)展(zhǎn)过程中(zhōng)所经(jīng)历的(de)相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信(xìn)心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的(de)所有负面影响，维持(chí)预期(qī)和市场的信心。”

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