柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹

　　导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的(de)人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国(guó)柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一(yī)人(rén)户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将延续(xù)，带(dài)来新(xīn)户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么(me)当下(xià)房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不(bù)同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然(rán)激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合(hé)风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对(duì)外披露(lù)：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数(shù)据(jù)有两处(chù)可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是居民(mín)住宅(zhái)来(lái)源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估(gū)算(suàn)城镇居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存(cún)量(liàng)房地产套(tào)数，并进(jìn)一步(bù)推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数=截(jié)止到(dào)2022年(nián)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大(dà)值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据(jù)显示(shì)中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民(mín)所有住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的(de)实际变(biàn)化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套(tào)房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省(shěng)际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据两套房，在(zài)高房价的(de)大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需(xū)求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不(bù)及全(quán)国人均(jūn)水平(píng)的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算(suàn)的(de)话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前(qián)至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可(kě)使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹rc="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161809880.png">

　　四(sì)、户均已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来(lái)自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口规模(mó)的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为(wèi)72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进(jìn)一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素(sù)，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)水平的提(tí)高，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将是(shì)住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查(chá)数(shù)据调(diào)查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低(dī)，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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