OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前几日(rì)的下跌走势，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾(céng)发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库(kù)提(tí)前退(tuì)租的(de)可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较(jiào)大，但其实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期(qī)出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低开，此后二级市(shì)场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日(rì)二级市场价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来(lái)，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以来(lái)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披(pī)露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又(yòu)遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的(de)原因，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是(shì)，不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判(pàn)断价(jià)格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业内人士表(biǎo)示(shì)，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不少(shǎo)产品(pǐn)年内(nèi)二级(jí)市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收益率高的(de)产(chǎn)品具(jù)备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复苏(sū)的(de)步(bù)伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的(de)投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星对此表示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经(jīng)营现金流没有造(zào)成大的(de)影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区(qū)类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调(diào)，最终(zhōng)还是落到租(zū)金(jīn)收(shōu)入受(shòu)不受影响，影响多大，估计(jì)园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披(pī)露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度(dù)二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格出现回落。在随(suí)后(hòu)召(zhào)开的(de)业绩说明会中管理人就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得到了(le)一(yī)定提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队(duì)表示了(le)对(duì)张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)的信心，预计签署意(yì)向(xiàng)书和合同(tóng)谈(tán)判中的储备(bèi)租(zū)户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到回(huí)升(shēng)。没想到仅过了(le)不(bù)到三周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公(gōng)告引(yǐn)起了市场各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第(dì)一(yī)时间即奔(bēn)赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情况，相关负(fù)责(zé)人介(jiè)绍(shào)说(shuō)，目前储备租(zū)户还是比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人(rén)工智能、航天产业(yè)、信息技(jì)术等产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租户需(xū)要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定一(yī)些重要租户(hù)。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但(dàn)本(běn)着对首批扩募、对市场负(fù)责(zé)的态度，我们(men)肯定(dìng)要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积(jī)在(zài)短期(qī)内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负(fù)责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区(qū)域的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人解释(shì)，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历(lì)史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗(zū)户的调租(zū)和换租都属(shǔ)于正常(cháng)情(qíng)况，而(ér)这次项目的大租户(hù)退租(zū)正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃度的(de)短(duǎn)期(qī)低点，目前市场情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及(jí)时修复(fù)后，张江这边(biān)也(yě)作了一定的资新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张江光大(dà)园项(xiàng)目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标(biāo)准、租(zū)金水平等方面(miàn)也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高(gāo)一(yī)些，单(dān)价也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以一(yī)千平(píng)的面(miàn)积为主(zhǔ新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗)，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的(de)物业。租(zū)户自身也会(huì)有诉求，也(yě)会根据(jù)自身需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区域内的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们(men)在(zài)资源共(gòng)享和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的(de)储备(bèi)项目(mù)，这些(xiē)都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产(chǎn)上(shàng)市平(píng)台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现基金扩(kuò)容(róng)的(de)第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下(xià)我(wǒ)们(men)可能面(miàn)临了(le)一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科(kē)学城这三(sān)十(shí)年建设(shè)发(fā)展过(guò)程中所经历(lì)的相比，只能算是(shì)一(yī)个非常小的插曲(qū)。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事(shì)件(jiàn)的(de)所有负面(miàn)影响，维(wéi)持预(yù)期(qī)和市场的(de)信(xìn)心。”

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