饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在(zài)利用房源客源(yuán)优(yōu)势收取过高费(fèi)用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问题(tí)，加重交易(yì)当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门(mén)从(cóng)加强从业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪服(fú)务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等十方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大(dà)伟称，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线城市二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二(èr)手房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城规(guī)院住房(fáng)政策研究(jiū)中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居(jū)民来(lái)说属于金额不低的大宗(zōng)交易(yì)，由于二(èr)手房交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易(yì)周期较长，具(jù)有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很(hěn)多(duō)中介(jiè)利用信息不(bù)对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带(dài)其中，如收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市场交易过程(chéng)中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市(shì)场管(guǎn)理和调控的(de)主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意(yì)义(yì)更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业关注(zhù)最(zuì)多的一个(gè)话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部(bù)门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将是对(duì)房(fáng)地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)上，两(liǎng)部门(mén)在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租(zū)赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越(yuè)低的(de)原(yuán)则实行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共同(tóng)承担经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍，目前房地产经(jīng)纪服(fú)务收费标(biāo)准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关(guān)于房(fáng)地产中(zhōng)介(jiè)服务(wù)收费(fèi)的通知》（971号文），其中第(dì)六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标准，即根据(jù)这样的规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住(zhword中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅ù)宅买卖经(jīng)纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着(zhe)，当前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费多(duō)少由各(gè)中介机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机构在实(shí)际收(shōu)取费用过(guò)程中，相关(guān)监管部门当前并未明确具(jù)体的中(zhōng)介(jiè)费率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服务过程(chéng)中对收(shōu)费标(biāo)准进行明码标价即可(kě)。而房(fáng)地产经纪服务机(jī)构在(zài)具体收(shōu)取过程中，会结合(hé)房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合(hé)适(shì)的中介(jiè)费率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题，两部门(méword中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅n)在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当在经营门店(diàn)、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提(tí)供的基(jī)本(běn)服(fú)务(wù)和延伸服(fú)务，应(yīng)当(dāng)分别(bié)明确服务项(xiàng)目和(hé)收费标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出(chū)具收费清单(dān)，列(liè)明收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显高(gāo)于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门(mén)会同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务(wù)收费等(děng)违反价格(gé)和反垄(lǒng)断法律法规的(de)行为。对房地产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违规信息(xī)，市(shì)场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门要依法依规纳入(rù)国家企业信(xìn)用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部(bù)发文鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的(de)原则(zé)实行分(fēn)档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要还(hái)是规范(fàn)行业，打击收费过高(gāo)的(de)经纪机构，但(dàn)对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收(shōu)费就(jiù)不同，各(gè)家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件而非规定，未来(lái)如何具(jù)体(tǐ)认定其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业健康发(fā)展(zhǎn)。同时(shí)，由(yóu)于二手房很(hěn)多房(fáng)源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税(shuì)费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)，原本应该由(yóu)上下家各支(zhī)付一(yī)半的(de)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，但在(zài)一些(xiē)热点(diǎn)城市的二手(shǒu)房(fáng)交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地(dì)位(wèi)，从而(ér)会出(chū)现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房(fáng)东(dōng)愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部(bù)分费用也可能通过(guò)转嫁的方(fāng)式，在(zài)房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)公司(sī)将其视(shì)为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会(huì)利(lì)用其支配地(dì)位，在原先(xiān)经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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