文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规(guī)律(lǜ)办(bàn)事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制(zhì)对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什么(me)情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而(ér)是根(gēn)据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预售制度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一(yī)定(dìng)能(néng)化(huà)解(jiě)这个(gè)难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业(yè)、社(shè)会长治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革(gé)方案(àn)研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进(jìn)行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　人死后尾七是什么意思，头三尾七是什么意思　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业(yè)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的(de)资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决(jué)了(le)核心(xīn)的住房供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花(huā)制度(dù)的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前(qián)期发展工业(yè)化的进程大于城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利(lì)分房(fáng)制(zhì)度也(yě)出(chū)现(xiàn)了(le)分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的(de)国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需(xū)求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内(nèi)地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自(zì)此(cǐ)中国内(nèi)地开(kāi)始房改(gǎi)货币(bì)化，中(zhōng)国(guó)人民银行(xíng)等(děng)多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国(guó)内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资(zī)金压(yā)力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的(de)最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预(yù)售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积(jī)和(hé)销(xiāo)售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房(fáng)地产也成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中国(guó)内(nèi)地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购(gòu)房者只(zhǐ)能(néng)根据购(gòu)房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行人死后尾七是什么意思，头三尾七是什么意思(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱(qián)付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工(gōng)程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具(jù)体(tǐ)办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部(bù)门(mén)制定。但(dàn)多(duō)年以来(lái)全国并(bìng)没有(yǒu)统一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照(zhào)项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的(de)资金(jīn)，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循(xún)环高(gāo)周转模式(shì)，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以(yǐ)定金方式支付(fù)，或(huò)按(àn)工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预售(shòu)商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三(sān)方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期(qī)房定(dìng)金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还(hái)，最低(dī)首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由(yóu)第(dì)三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监(jiān)管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的(de)验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获批(pī)后即(jí)可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何(hé)原因(yīn)不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来(lái)说(shuō)，支(zhī)付节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部(bù)完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施(shī)工(gōng)节奏分(fēn)多(duō)次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认(rèn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结(jié)束后由于(yú)房屋(wū)供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成定金保(bǎo)全措施(shī)才(cái)可预售(shòu)。什(shén)么是(shì)定金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商(shāng人死后尾七是什么意思，头三尾七是什么意思)需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同(tóng)时购房(fáng)者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支(zhī)付(fù)节(jié)点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也(yě)依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放(fàng)款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金与付款(kuǎn)会存(cún)入(rù)银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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