万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背(bèi)后(hòu)曾宣称要(yào)做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱(qián)款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市(shì)分公司(sī)（下称中国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这些房子(zi)实际上都是(shì)卖出去了(le)的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实(shí)了(le)上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ帧率是高好还是低好，王者帧率是高好还是低好)基本都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，但(dàn)未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人(rén)民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护(hù)问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的，人(rén)民(mín)法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的(de)，可以适(shì)用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔(b帧率是高好还是低好，王者帧率是高好还是低好ǐ)不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会(huì)被(bèi)业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中国信(xìn)达(dá)已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高(gāo)的国民(mín)知(zhī)名(míng)度(dù)，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万(wàn)科(kē)等(děng)大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套(tào)300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单(dān)价(jià)达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确(què)定义(yì)务，中赫集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出(chū)背后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进(jìn)军(jūn)能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从(cóng)中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一(yī)直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续(xù)没(méi)有好帧率是高好还是低好，王者帧率是高好还是低好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共(gòng)同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老(lǎo)赖(lài)的(de)情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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