文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来(lái)了！发(fā)达(dá)国(guó)家一般(bān)有严(yán)格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在(zài)完全交房前进(jìn)行分(fēn)期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需(xū)要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为(wèi)保障的(de琪琪格蒙语什么意思)，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例外(wài)，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研(yán)究中心参与财(cái)税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统的(de)专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成(chéng)的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求(qiú)新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出(chū)售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于(yú)商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明(míng)书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决(jué)了(le)核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套(tào)取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化(huà)的(de)进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城市(shì)化配套(tào)问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推行的(de)是(shì)“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了(le)分(fēn)配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式(shì)无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和(hé)开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台(tái)相关(guān)的(de)信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来(lái)说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预(yù)先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实(shí)践过(guò)程(chéng)中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备(bèi)案(àn)登记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的(de)最主要(yào)方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地(dì)产市场快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)的(de)资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平(píng)增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额琪琪格蒙语什么意思分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地(dì)产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达(dá)50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影(yǐng)响自身信(xìn)用(yòng)和(hé)购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面(miàn)看，银(yín)行作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者(zhě)签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所(suǒ)得款项(xiàng)应当(dāng)用于(yú)有(yǒu)关的工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多(duō)年以来(lái)全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户(hù)、或进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设(shè)名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对于(yú)购(gòu)房者(zhě)预付资(zī)金(jīn)，一般(bān)设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的(de)保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数(shù)据，2021年(nián)美(měi)国平均(jūn)首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定(dìng)金及首付(fù)款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金(jīn)可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来(lái)自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一(yī)定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度(dù)支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预(yù)售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有(yǒu)规定最低(dī)首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支付(fù)房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限(xiàn)结束(shù)后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对期房(fáng)设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开(kāi)发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确(què)认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交付(fù)后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次(cì)修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要(yào)求开发(fā)商必须完(wán)成定金保全(quán)措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托(tuō)合(hé)同，设(shè)置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷款的(de)增(zēng)加而(ér)增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了(le)政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交(jiāo)楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金(jīn)融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正常运转(zhuǎn)的(de)房企包(bāo)括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业(yè)，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 琪琪格蒙语什么意思