饱受争(zhēng)议的二手房交易(yì)中介(jiè)费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发(fā)布了关于规范(fàn)房地产经纪(jì)服务的意见。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部分(有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语fēn)房(fáng)地产经纪机构(gòu)存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等问题(tí)，加重交易当事人(rén)负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪(jì)服务(wù)内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价(jià)等(děng)十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北(běi)京(jīng)、上海为例，二手(shǒu)房占市(shì)场成交比例(lì)超过80％，大(dà)量(liàng)二(èr)手(shǒu)房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居(jū)民(mín)来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来(lái)完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等(děng)问题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而(ér)且这(zhè)些服务(wù)事(shì)项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩(zhì)序(xù)整顿(dùn)，是房(fáng)地(dì)产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市(shì)场(chǎng)中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的一个(gè)话题，便是房地产经纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关(guān)部门主要监管(guǎn)的(de)重点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意(yì)见中(zhōng)提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则(zé)实行分档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同(tóng)承担经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费标准的(de)最早依据是(shì)1995年(nián)国家计委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务(wù)收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规定：房(fáng)屋买卖代(dài)理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京市(shì)执行的2014年(nián)更新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交易各方(fāng)协(xié)商(shāng)同意，可在(zài)规定的收费标准基(jī)础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房(fáng)地产中(zhōng)介服(fú)务等57个政(zhèng)府定价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费多少由各(gè)中(zhōng)介机构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用(yòng)过(guò)程(chéng)中，相关(guān)监(jiān)管(guǎn)部(bù)门(mén)当(dāng)前并(bìng)未(wèi)明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅(jǐn)需在(zài)服务(wù)过程(chéng)中对(duì)收费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会(huì)结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计(jì)算出合适(shì)的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和(hé)收(shōu)费标准，不得混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服(fú)务(wù)，应当(dāng)分别明确服(fú)务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应(yīng)当(dāng)向交(jiāo)易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高于市场平均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管(guǎn)等部(bù)门采取(qǔ)约谈(tán)等综合(hé)措(cuò)施(shī)进行重点监(jiān)管。市(shì)场监管部(bù)门会同有关部门依法查(chá)处不按(àn)规定(dìng)明(míng)码标价、操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构相关(guān)违(wéi)法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳入国(guó)家(jiā)企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价(jià)，是否意(yì)味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区(qū)总裁(cái)兼深圳中原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行(xíng)分档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主要还(hái)是规范行业，打击(jī)收费过高的经纪(jì)机构，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如(rú)何具体(tǐ)认(rèn)定其(qí)中(zhōng)的细则，还需要看(kàn)各城(chéng)市(shì)落(luò)地(dì)执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服(fú)务领域(yù)的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源(yuán)在产权(quán)方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能(néng有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语)对交(jiāo)易(yì)产生影(yǐng)响(xiǎng)，这(zhè)对房地(dì)产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应该由(yóu)上下家(jiā)各(gè)支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现中介费及(jí)税(shuì)费均由购房(fáng)者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担(dān)中介(jiè)费，这部分(fēn)费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁的(de)方式，在房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司(sī)将其(qí)视为向购房(fáng)者单(dān)边收费的行为。部分(fēn)中介公司可能会(huì)利用(yòng)其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用(yòng)，而(ér)这部分费用，房东往(wǎng)往会(huì)将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相(xiāng)推高(gāo)了房(fáng)价(jià)。两部(bù)门提(tí)出严禁操(cāo)纵经纪服务(wù)收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利(lì)于(yú)提高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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