OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波(bō)，如今，二(èr)级市场的(de)影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购(gòu)入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的(de)重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续(xù)密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同(tóng)步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，浦东新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人(rén)士(shì)表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下(xià)跌(diē)并不会从(cóng)根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)的(de)事件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者后二级市场(chǎng)价(jià)格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易日(rì)二级市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前(qián)上市的(de)8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披(pī)露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又(yòu)遭遇突发事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来(lái)，尽(jǐn)管出于(yú)风险规(guī)避的原因，最(zuì)近几个交(jiāo)易(yì)日场(chǎng)内资金(jīn)有所流(liú)出(chū)，但是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目(mù)前随着二级市(shì)场价(jià)格(gé)下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会(huì)受(shòu)到(dào)基本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因素影响，不(bù)好判断(duàn)价格是不是已经(jīng)完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士(shì)表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二(èr)级(jí)市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高的产品具(jù)备一定的投(tóu)资价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下(xià)调至得这么急、这么深(shēn)，加(jiā)上前期本(běn)身园区类资产就回调(diào)不少了(le)，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不(bù)过，他也强(qiáng)调(diào)，最终还是落到租(zū)金收入(rù)受不受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT发布(bù)公告(gào)，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技(jì)后续(xù)情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租(zū)率下降事项(xiàng)，一(yī)度二级市(shì)场价格出现(xiàn)回落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩(jì)说(shuō)明(míng)会中管理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了解释(shì)说明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江(jiāng一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者) REIT在(zài)5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募(mù)说(shuō)明会上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大园项目的信(xìn)心，预计签(qiān)署意(yì)向(xiàng)书和合同谈判中的储(chǔ)备租(zū)户正常转化后，项目出租率将得到回升。没(méi)想到仅过了不到(dào)三周的(de)时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然确实始(shǐ)料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和(hé)核实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户(hù)，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租(zū)户情况，相关负责人介绍(shào)说，目(mù)前储备租(zū)户(hù)还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技术等(děng)产业客户，租(zū)赁意向面积(jī)超过了(le)2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书(shū)来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收(shōu)了三个(gè)月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场(chǎng)负责(zé)的(de)态度，我们肯定(dìng)要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完(wán)成去(qù)化。”相关负责人(rén)说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的(de)同区域的(de)张江光大园项(xiàng)目(mù)一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得(dé)到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负责人解释(shì)，张江光大园一直以来(lái)都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营(yíng)表(biǎo)现稳定，租(zū)户(hù)的调租(zū)和(hé)换租(zū)都(dōu)属于正(zhèng)常情况，而这(zhè)次项目的大(dà)租户退租正好(hǎo)发生在(zài)市场活(huó)跃(yuè)度的短期(qī)低点(diǎn)，目(mù)前市场情况已有(yǒu)所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及(jí)时修(xiū)复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调配(pèi)和(hé)倾斜(xié)，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项(xiàng)目在(zài)给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平(píng)等方面也(yě)有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也(yě)贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预(yù)算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理(lǐ)人都变成了一家，后(hòu)续我们(men)在(zài)资(zī)源(yuán)共享和联合(hé)营销(xiāo)方面能更加充分发(fā)挥(huī)协同效应，相信可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责人补充(chōng)说(shuō)道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相关(guān)负责(zé)人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在(zài)管(guǎn)资产约(yuē)五百万方，还(hái)有一(yī)些其他(tā)在开发(fā)的(de)储备项目，这些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江园区产(chǎn)业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实(shí)后盾和(hé)储(chǔ)备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台(tái)和它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下(xià)我(wǒ)们可能(néng)面临了(le)一些(xiē)突发情况需要解(jiě)决，但(dàn)是这和我们在张江(jiāng)科(kē)学城这三十年建设发展过程(chéng)中所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除(chú)万(wàn)难，尽一切(qiè)可能化(huà)解当前突(tū)发事件(jiàn)的所有负(fù)面(miàn)影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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