导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不(bù)到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)较发达(dá)国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民(mín)户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和(hé)置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带(dài)来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下(xià)地(dì)产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突(tū)然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全(quán)反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居(jū)住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐(qí)全(quán)的住(zhù)宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一(yī)是(shì)每年商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得(dé)到(dào)居民(mín)住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算得(dé)到中国(guó)存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们计算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售中期(qī)房(fáng)占比近9成(chéng)。本(běn)文(wén)去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套(tào)数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房(fáng)，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套(tào)房，在(zài)高房价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所(suǒ)以说小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了>户均一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了(le)很大的不(bù)便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人均水平(píng)的(de)一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议(yì)明(míng)确指出支(zhī)持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度(dù)与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时代(dài)已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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