文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的(de)可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平(píng)。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步(bù)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举(jǔ)多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国(guó)一(yī)样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分(fēn)期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚(fá)措施作(zuò)为保障的(de)，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题(tí)，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回归实体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居住(zhù)属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升(shēng)开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过(guò)大多数(shù)居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力(lì)才(cái)能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不(bù)少地(dì)产商开始探求新的(de)方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分(fēn)层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特(tè)色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了(le)对于(yú)预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把项(xiàng)目完(wán)成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师(shī)行在(zài)银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前(qián)期(qī)发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套(tào)问(wèn)题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度(dù)不再(zài)适(shì)用于当时(shí)的国情。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房(fáng)供应量小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大(dà)力(lì)支持国(guó)内房(fáng)地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住(zhù)房(fáng)新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发(fā)时间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发(fā)企业(yè)将正在建设(shè)中的(de)房屋预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了(le)城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国(guó)内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快(kuài)速发(fā)展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得(dé)巨大进步(bù)，数十(shí)年时间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商(shān再大的胸躺下都是平的，胸明明很大但为什么一躺下就平了g)品房(fáng)销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二(èr)十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增(zēng)长的(de)火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投(tóu)资(zī)占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭(jiē)贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的(de)预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按(àn)照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时代的(de)高(gāo)周(zhōu)转背(bèi)景下(xià)，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式(shì)套(tào)取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支(zhī)付(fù)，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或(huò)第(dì)三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金(jīn)全(quán)部来自(zì)银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发(fā)商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金(jīn)按照德国(guó)法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房(fáng)屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规(guī)定(dìng)最低首付(fù)比例，可零(lí再大的胸躺下都是平的，胸明明很大但为什么一躺下就平了ng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部(bù)水暖电路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户玻璃(lí)完(wán)工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定(dìng)使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名(míng)律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金(jīn)也由律师(shī)监管，在(zài)确认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是(shì)唯(wéi)一一部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合同(tóng)，设(shè)置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付节(jié)点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，账户资(zī)金(jīn)提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对(duì)刚(gāng)需和(hé)改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付(fù)阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金(jīn)监管机(jī)构，或(huò)由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。

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