文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公(gōng)平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取(qǔ)消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国(guó)一样在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银(yín)行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程进(jìn)度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制(zhì)。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)化解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经济(jì)和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合(hé)稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多(duō)数(shù)居民(mín)的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国(guó)香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的(de)方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务(wù)的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势(shì)环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速(sù)了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了(le)制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在(zài)预(yù)售(shòu)前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需(xū)自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制度(dù)不(bù)再适用(yòng)于(yú)当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的(de)行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的(de)开(kāi)发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也(yě)提(tí)高(gāo)了(le)居民居住(zhù)水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推(tuī)动了中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的(de)快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成(chéng)为拉(lā)动中国(guó)内地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资(zī)占(zhàn)全(quán)社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道(dào)业务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资(zī)本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房等风(fēng)险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生(shēng)违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合(hé)同，已经(jīng)从(cóng)银行(xíng)获得(dé)房款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发(fā)企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有统一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为(wèi)总(zǒng)预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目工程总额(é)报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期(qī)，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)所需(xū)。通过(guò)这些(xiē)方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大(dà)部(bù)分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式(shì)支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付(fù)质(zhì)量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三方公证行(xíng)或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全(quán)部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在(zài)项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的(de)定金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金(jīn)也(yě)由(yóu)律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价(jià)并(bìng)赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要(yào)求开发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什(shén)么(me)是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交(jiāo)付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开(kāi)始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付(fù)节点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购(gòu)房者(zhě)的(de)订金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全(quá仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了n)。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护(hù)购(gòu)房(fáng)者的权益。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，引入(rù)独(dú)立(lì)于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负(fù)责(zé)、免费维(wéi)修(xiū)，购房(fáng)者在(zài)保修(xiū)期(qī)结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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