饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问题(tí)，正逐渐(ji函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀àn)得到监管部(bù)门(mén)的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规范房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务(wù)的意见。意(yì)见提及，近年来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机(jī)构存在利用房源(yuán)客(kè)源优(yōu)势收取过高费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用(yòng)客户个人信(xìn)息等问(wèn)题，加重交易当(dāng)事人负(fù)担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从(cóng)加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严格(gé)实行明码标(biāo)价(jià)等(děng)十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分(fēn)析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间成交，房(fáng)地(dì)产调控(kòng)重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住(zhù)房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来说属于金额不(bù)低的大宗(zōng)交易，由于(yú)二手房(fáng)交易成本(běn)较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的专业性，居民(mín)往往(wǎng)通过中介来完(wán)成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等(děng)，对居民造成额外的负(fù)担，而(ér)且这些(xiē)服务事项并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务(wù)在内的相关市(shì)场交易行为(wèi)及其主体(tǐ)进行规(guī)范(fàn)和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费(fèi)问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关(guān)注最多的一(yī)个话题，便是(shì)房地(dì)产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对(duì)房地产(chǎn)经纪服务收费及中介(jiè)交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费(fèi)。以北京(jīng)某(mǒu)房地产经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中(zhōng)介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目(函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀mù)前房地产经纪服务收费标准的(de)最(zuì)早依据是(shì)1995年(nián)国家计委建设部下发的(de)《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第(dì)六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成(chéng)交价(jià)格(gé)总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的(de)2014年更新后的(de)收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别(bié)复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不(bù)得(dé)超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用(yòng)过(guò)程(chéng)中，相(xiāng)关监管部门当前并(bìng)未明确具体的(de)中介费率，中介机(jī)构仅需(xū)在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务机构(gòu)在具体收取(qǔ)过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价值(zhí)及工(gōng)资标准(zhǔn)，综(zōng)合(hé)计(jì)算出合适(shì)的中(zhōng)介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在(zài)经(jīng)营(yíng)门店(diàn)、网(wǎng)站、客(kè)户端等场(chǎng)所或(huò)渠道，公示服(fú)务项(xiàng)目、服(fú)务(wù)内容和收费标准，不(bù)得(dé)混合标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机(jī)构提供的(de)基本(běn)服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目(mù)和(hé)收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人出具收(shōu)费清单，列(liè)明(míng)收费标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)部门将会同市场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施(shī)进行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部(bù)门(mén)依法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)等违反价格(gé)和(hé)反(fǎn)垄断法律法规(guī)的行为。对(duì)房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意(yì)味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击(jī)收(shōu)费过(guò)高的经纪机(jī)构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同(tóng)，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务(wù)费用对市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀张(zhāng)大伟指出，由于当(dāng)前两部(bù)门提出(chū)的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何(hé)具体认定其中的细则，还(hái)需要看各(gè)城市落(luò)地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目(mù)前(qián)市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务行业(yè)的专业性(xìng)提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本(běn)应该由上(shàng)下家各支付一半的(de)中介费，但在一些热点城市的(de)二手(shǒu)房交易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担(dān)中介费(fèi)，这部(bù)分费用(yòng)也可能通过转嫁(jià)的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购房者(zhě)单边收费的行(xíng)为(wèi)。部分中介(jiè)公司可能会(huì)利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服(fú)务(wù)收费的(de)基础上(shàng)，再次向房(fáng)东收(shōu)取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房(fáng)东(dōng)往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提(tí)高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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