文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消预(yù)售制了(le)。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个(gè)难(nán)题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅(zhái)，住房(fáng)的需(xū)求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这模(mó)式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的(de)订(dìng)金，采用(yòng)类似(shì)租(zū)金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的(de)销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建(jiàn)立健(jiàn)全的(de)监(jiān)管(guǎn)机制，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理(lǐ)部门提升(shēng)了对(duì)于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临(lín)住房需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利分房制度不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市(shì)场改(gǎi)革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配(pèi)，逐(zhú)步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地(dì)产市(shì)场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周(zhōu)期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有(yǒu)、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行(xíng)不(bù)良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)与股债房市(shì)值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民(mín)投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在，当前的(de)负面效(xiào)应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合(hé)同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经(jīng)营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的(de)坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设(shè)名义(yì)，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般(bān)以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房(fáng)者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付(fù)外(wài)，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开(kāi)发商提供(gōng)一(yī)定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获(huò)批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最(zuì)低(dī)首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工(gōng)期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付(fù)节点(diǎn)可(kě)分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工、内(nèi)部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当(dāng)房屋(wū)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司(sī)负责(zé)相应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进(jìn)度(dù)、支付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府(fǔ)19精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德52年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必(bì)须(xū)完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护(hù)。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融(róng)机(jī)构或保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商(shāng)违(wéi)约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付(fù)款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护(hù)购房(fáng)者(zhě)的(de)权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银(yín)行的(de)第三(sān)方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直(zhí)接(jiē)监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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