导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本(běn)文试图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存(cún)量极度过(guò)剩，事(shì)实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查(chá)数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直(zhí)接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新(xīn)户(hù)购房(fáng)需(xū)求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市(shì)的(de)新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较(jiào)发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发(fā)布(bù)会上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布(bù)了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间，其画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东中城市家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施(shī)等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。单单(dān)从(cóng)人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数(shù)量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国(guó)存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套(tào)数里的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅(fú)为(wèi)过(guò)去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭都会(huì)拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达(dá)到(dào)了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等(děng)因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁一(yī)套(tào)房，在房(fáng)价较低(dī)的(de)县城购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大(dà)流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的(de)不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地(dì)产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放(fàng)。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示(shì)城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必(bì)会(huì)进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持(chí)住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度(dù)与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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