万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不(bù)得(dé)不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息(xī)，难怪(guài)有(yǒu)网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公司(sī)是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上(shàng)述(shù)内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押(yā)，早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基(jī)本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约(yuē)责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利(lì)保护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方(fāng)式明确(què)了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称(fù)请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部分价款的(de)商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第一个(gè)豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米(mǐ)的(de)法拍(pāi)房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人(rén)的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之(zhī)久，但其(早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称qí)依旧在(zài)北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成(chéng)功(gōng)奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的(de)房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫(hè)集团正(zhèng)式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京(jīng)国(guó)安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要(yào)质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的(de)中(zhōng)赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也(yě)被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业(yè)收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安(ān)和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫(hè)集团被(bèi)5次(cì)列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫(hè)集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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