万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团(tuán)成了(le)共同(tóng)债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得(dé)不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已(yǐ)售(shòu)出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽(jǐn)头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述不(bù)良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而(ér)且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本没(méi)有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早(zǎo)就(jiù)把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最强学区(qū)房，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回(huí)本的(de)愿望，或(huò)将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并(bì王宝强学历，王宝强不是84年的吗ng)实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向法院提出执(zhí)行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题的批(pī)复》，以司(sī)法解释的方式(shì)明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其王宝强学历，王宝强不是84年的吗他债(zhài)权(quán)的，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去(qù)回本，抵押(yā)的(de)这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达(dá)已经(jīng)成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任公司成为(wèi)了(le)唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年(nián)的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的(de)灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些(xiē)对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业(yè)大(dà)佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商(shāng)光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集(jí)团正(zhèng)式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖(wā)出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之(zhī)路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股(gǔ)权。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感(gǎn)叹(tàn)：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股权呢(ne)？王宝强学历，王宝强不是84年的吗>

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆(lù)续质押(yā)，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团(tuán)也(yě)被拉(lā)入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金(jīn)压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押手中的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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