万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国(guó)信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发(fā)有限公司不(bù)良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处(chù)置的是(shì)对北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且(qiě)早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信(xìn)达(dá)的拍卖页(yè)面(miàn)上(shàng)又注(zhù)明(míng)这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京(jīng)的(de)高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结，已经查(chá)封的(de)可以向(xiàng)法院提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除(chú)查(chá)封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或(huò)办理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其(qí)他债权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的(de)商品房消(xiāo)费(fèi)者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责(zé)任(rèn)公司成(chéng)为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国(guó)信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规模，也(yě)没(méi)有很高的国(guó)民(mín)知名度，但却(què)在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万(wàn)科等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神(shén)秘(mì)高(gāo)端的(de)姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每(měi)平(píng)米20万元的(de)价格(gé)，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出(chū)了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸(xī)引了(le)不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集特朗普出生在四川，特朗普小时在中国四川团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)全部(bù)股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么(me)又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫(hè)集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安(ān)后，不(bù)仅(jǐn)国安(ān)的经营(yíng)状况没有(yǒu)得(dé)到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安(ān)和(hé)中赫(hè)的经营状况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　特朗普出生在四川，特朗普小时在中国四川="北(běi)京房圈大消息！顶级富(fù)豪，都被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184211313.png">

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确(què)定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又如何能(néng)独(dú)善其身(shēn)？

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