5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经手机话费交了能退吗在悄(qiāo)然(rán)布局。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的(de)配置(zhì)看，2019年(nián)末(mò)，公募所持(chí)有的(de)房地(dì)产行业标(biāo)的市(shì)值(zhí)约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右(yòu)；202手机话费交了能退吗0年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终(zhōng)于出现了(le)三年来的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显示(shì)，公(gōng)募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的(de)投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去(qù)年四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排(pái)位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产(chǎn)是复(fù)苏(sū)链上最后一(yī)环，且(qiě)首季(jì)并(bìng)非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈(quān)判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行(xíng)业(yè)也出(chū)现(xiàn)了一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段(duàn)恰好排名前(qián)五(wǔ)的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季(jì)度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负(fù)债(zhài)率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资(zī)成(chéng)本看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业的(de)资产会(huì)有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企(qǐ)来(lái)说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期(qī)的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业(yè)集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首(shǒu)席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出手机话费交了能退吗现的整体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏(hóng)伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个(gè)别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会(huì)逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提(tí)及(jí)个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 手机话费交了能退吗