近(jìn)两年火爆(bào)的创新(xīn)产(chǎn)品公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过(guò)观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际(jì)分配情(qíng)况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市(shì)场因(yīn)素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文件，结合(hé)行业(yè)及市场(chǎng)情况(kuàng)，可(kě)以分(fēn)析基础设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的(de)重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额(é)持有人实际获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募(mù)集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格(gé)反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年(nián)年(nián)报(bào)，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场的价格离婚多久复婚的概率最大，离婚多久复婚的概率最大呢。”李华平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受(shòu)多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要(yào)因(yīn)素之一(yī)，而(ér)稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的过(guò)程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额(é)根据单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金(jīn)分(fēn)红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需(xū)结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二(èr)级(jí)市(shì)场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括(kuò)利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派(pài)”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限到(dào)期(qī)后基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类和产权(quán)类两大资产类(lèi)型(xíng)，持(chí)有产权(quán)类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目(mù)每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的(de)归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益(yì)。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具(jù)备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许离婚多久复婚的概率最大，离婚多久复婚的概率最大呢经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目的分派(pài)金额包含了(le)投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本(běn)质性(xìng)区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对(duì)经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的资(zī)产可(kě)以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的(de)经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接影响(xiǎng)投资(zī)回报(bào)，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实(shí)力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来(lái)选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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