近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么)制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了(le)利润分配和(hé)本金(jīn)的(de)归还，在(zài)选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设(shè)施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额(é)二级市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份(fèn)额持有人(rén)实(shí)际获得的(de)现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并(bìng)后(hòu)基(jī)金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特(tè)点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素(sù)的(de)影响，投资收益(yì)是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人也(yě)表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的(de)改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平(píng)的投(tóu)资机会(huì)乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资(zī)者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需(xū)结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为(wèi)是(shì)持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确(què)定性，这(zhè)是(shì)该类投(tóu)资(zī)者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细(xì)分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时(shí乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么)，需要(yào)考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权项目的(de)分(fēn)派金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会(huì)进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更(gèng)多(duō)关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要(yào)来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综合(hé)实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的(de)短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效(xiào)应(yīng)相对(duì)明显、同时分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书(shū)均会(huì)载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披(pī)露预测(cè)进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的(de)实(shí)际环境，对基础设(shè)施项目的(de)运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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