饱受(shòu)争议的二手房交易(yì)中介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总(zǒng)局联合发(fā)布了关于(yú)护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地(dì)产经(jīng)纪机构存在利用(yòng)房源客源优(yōu)势(shì)收取过(guò)高(gāo)费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息(xī)等(děng)问题，加(ji护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端ā)重交易当事人负担(dān)、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从(cóng)加强从(cóng)业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市(shì)发展，一(yī)二(èr)线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房(fáng)地产调控重心(xīn)逐渐从开发(fā)商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政(zhèng)策研(yán)究中心首(shǒu)席(xí)研(yán)究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民来(lái)说(shuō)属于(yú)金额不(bù)低的(de)大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本(běn)较高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民(mín)往往通过中介来(lái)完成。但(dàn)很(hěn)多中介利用(yòng)信息不对(duì)称(chēng)等问(wèn)题，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带其中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等，对居(jū)民造(zào)成(chéng)额外的负担，而(ér)且这(zhè)些服务事项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服(fú)务在内的(de)相(xiāng)关市场交易行(xíng)为及其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工(gōng)作的意义更(gèng)大(dà)，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个(gè)话题(tí)，便是房地(dì)产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪(jì)服务(wù)收费及中(zhōng)介交(jiāo)易(yì)进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易(yì)过程(chéng)中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的(de)房(fáng)屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服务收费上，两部门(mén)在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪机构要(yào)合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价。引导由交易双方共同承担(dān)经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地产中介服务(wù)收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的(de)规定(dìng)：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协(xié)商同意，可(kě)在规定的收费(fèi)标准基(jī)础上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅(fú)度最高(gāo)不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京(jīng)二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收(shōu)取费用过程中，相关监(jiān)管部门(mén)当前并(bìng)未(wèi)明确具体的(de)中介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅需(xū)在服务过程中对收费标(biāo)准进行明(míng)码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会(huì)结(jié)合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪(jì)机(jī)构提供的基(jī)本(běn)服务(wù)和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人出具(jù)收费清单(dān)，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的(de)房地产经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设(shè)部门将会(huì)同市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合措施(shī)进(jìn)行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会同有关(guān)部门依法查(chá)处不按(àn)规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务(wù)收费等违反价格和(hé)反垄断法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市场监管部(bù)门要依法依规(guī)纳入(rù)国(guó)家企业信(xìn)用信息公(gōng)示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介(jiè)费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价(jià)，合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击(jī)收(shōu)费过高(gāo)的经(jīng)纪机构，但对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各(gè)家收费(fèi)普(pǔ)遍在(zài)合理范围(wéi)内，加上经纪(jì)服务(wù)费用对市场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则(zé)，还需要(yào)看各(gè)城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示(shì)，“从(cóng)目前市(shì)场看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康发(fā)展。同(tóng)时，由于二(èr)手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业的专业性提出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本应该由(yóu)上下家各(gè)支付一半护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市的二手房交易(yì)过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者(zhě)处于(yú)弱势地(dì)位，从而会出现(xiàn)中介费(fèi)及税(shuì)费均(jūn)由购房(fáng)者来承担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意承担(dān)中(zhōng)介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能通(tōng)过转嫁的(de)方式，在房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公司(sī)将其视为向购房者单边收(shōu)费(fèi)的行为。部分中介公(gōng)司(sī)可能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收取费(fèi)用，而(ér)这部(bù)分(fēn)费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操(cāo)作的透明度(dù)，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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