近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募(mù)REITs整(zhěng)施为什么读yi什么意思，施怎么读啊体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金等指标(biāo)，也(yě)是(shì)观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分(fēn)配金(jīn)额(é)占可供分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份额二(èr)级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期(qī)则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设(shè)施(shī)资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市场价(jià)格(gé)变化(huà)导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年(nián)度(dù)可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基(jī)础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过(guò)分红(hóng)获取(qǔ)相对(duì)于投(tóu)资债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的(de)预期，也(yě)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受(shòu)宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的(de)改善(shàn)有一(yī)定(dìng)的(de)滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基(jī)金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资(zī)人在(zài)基(jī)金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要(yào)来(lái)自项目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的(de)归(guī)还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价(jià)值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二级市场价(jià)格和(hé)分红有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目(mù)的分派金额包含(hán)了投资本(běn)金，在(zài)不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单价(jià)随着(zhe)分(fēn)派进(jìn)度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等施为什么读yi什么意思，施怎么读啊指标，来观察和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产生的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对(duì)经营权(quán)类(lèi)的(de)资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配(pèi)收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要(yào)来(lái)自底(dǐ)层资产的(de)经(jīng)营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等(děng)多重因素来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博(bó)弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额(é)与募集(jí)材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场的(de)实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 施为什么读yi什么意思，施怎么读啊