导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一(yī)成，其(qí)中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数(shù)，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户(hù)户(hù)有房，然(rán)而事(shì)实上中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无法满足流动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三(sān)成都是流动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住(z马云看未来商铺的前景hù)宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公布(bù)，一(yī)是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三(sān)步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存(cún)量房地产(chǎn)套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销售套(tào)数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承或(huò)赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从(cóng)而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入(rù)地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动(dòn马云看未来商铺的前景g)人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市马云看未来商铺的前景租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在(zài)未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)不(bù)足(zú)19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集(jí)体户(hù)人口，所(suǒ)需要(yào)的(de)住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场(chǎng)带来新(xīn)的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的(de)环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可(kě)能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 马云看未来商铺的前景