文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁(shuí)建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开(kāi)发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是(shì)一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度(dù)。其(qí)实(shí)，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术(shù)活，只要坚(jiān)持(chí)市场化(huà)改革，中(zhōng)国(guó)一定能化(huà)解(jiě)这个难(nán)题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不(bù)能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院(yuàn)发(fā)展研究中心参(cān)与财税改革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期(qī)系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临时(shí)住(zhù)宅，住房的(de)需(xū)求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的(de)市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当(dāng)时(shí)其(qí)在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了(le)制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资(zī)风险，在当时(shí)可谓(wèi)是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的(de)一大特色(sè)，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地(dì)解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动(dòng)了(le)中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发(fā)商在(zài)预售前，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在(zài)银(yín)行开(kāi)设的(de)信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推(tuī)动项(xiàng)目(mù)完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的(de)进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制度，先(xiān)后(hòu)出台(tái)多项文(wén)件(jiàn)，大(dà)力支持(chí)国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房(fáng)制(zhì)度(dù)改(gǎi)革，加快(kuài)住房(fáng)建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和(hé)开(kāi)发时间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开(kāi)始(shǐ)房改货(huò)币(bì)化，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了(le)房地(dì)产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区(qū)别(bié)于(yú)中国香港，在(zài)中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷(dài)款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了(le)全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的(de)最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大(dà)缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中(zhōng)国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三(sān)分(fēn)之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比(bǐ)例看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)管理办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多(duō)年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资(zī)金监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等(děng)城(chéng)市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)如何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发时(shí)代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房(fáng)企各(gè)地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定(dìng)金一(yī)定(dìng)期(qī)限内无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付(fù)外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如(rú)果开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设(shè)过(guò)程中的(de)资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发(fā)商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行利益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可(kě)购买(mǎi)期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获批(pī)后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设计(jì)了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付(fù)交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会(huì)在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于(yú)房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的(de)法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需(xū)向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前(qián)只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发(fā)商(shāng)有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手临(lín)界(jiè)点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和(hé)改善型需求的(de)支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融(róng)工(gōng)具(jù)支持。另一(yī)方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形(xíng)势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入(rù)独立(lì)于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结(jié)束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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