导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数(shù)据(jù)显示(shì)城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为(wèi)户(hù)均一套房无法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近(jìn)三(sān)成(chéng)都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额(é)外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块(kuài)的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我(wǒ)们(men)无(wú)法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来(lái)房(fáng)地产市(shì)场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋(女人婚外情会断干净吗，女人婚外情能说断就断吗dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第(dì)七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了(le)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售(shòu)中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买(mǎi)二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房(fáng)顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均(jūn)一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了户均一套(tào)房(fáng)的程(chéng)度(dù)，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥(yōng)有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，女人婚外情会断干净吗，女人婚外情能说断就断吗在房价(jià)较低(dī)的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居(jū)室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)小于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不(bù)足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口(kǒu)静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人(rén)口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的(de)分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的(de)家庭(tíng)拆迁(qiān)改(gǎi)建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾(qīng)向于(yú)中小户(hù)型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异(yì)也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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