5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作(zuò吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西)成(chéng)共识(shí)

　　从(cóng)公募(mù)基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行(xíng)业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三(sān)年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年(nián)一季(jì)度(dù)得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红(hóng)利(lì)期一去不返(fǎn)了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也(yě)出(chū)现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年(nián)销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容(róng)易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物(wù)长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度(dù)，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季(jì)十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的(de)迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公(gōng)司等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势(shì)头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第(dì)一季(jì)度十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也(yě)是连续第三个(gè)季(jì)度他有(yǒu)的(de)两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是(shì)一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地(dì)供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在发展的大(dà)好机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地(dì)资(zī)源债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于(yú)集中(zhōng)度提(tí)升后，行业(yè)进(jìn)入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的(de)提(tí)升，应(yīng)该关(guān)注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资(zī)产(chǎn)的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业(yè)内人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年(nián)时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心(xīn)城(chéng)市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的(de)驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过(guò)程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的(de)经(jīng)济状况、收入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西(fèn)房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长不(bù)确(què)定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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