文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河(hé)南、四高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱(sì)川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四(sì)大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什(shén)么(me)情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房(fáng)进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研(yán)究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的(de)需求(qiú)是(shì)相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切(qiè)开(kāi)，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年(nián)经(jīng)营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式(shì)，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的(de)房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国(guó)香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求(qiú)的(de)问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入(rù)律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的(de)核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面临(lín)住房(fáng)需求大和(hé)供(gōng)给(gěi)量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化(huà)。但(dàn)当时推行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市(shì)场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度(dù)也(yě)出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再(zài)适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计(jì)划经济下(xià)的(de)福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下一(yī)个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内(nèi)地(dì)开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的(de)商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区别于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过(guò)程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办(bàn)理预售(shòu)许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的(de)形式(shì)一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)稳步发(fā)展起到(dào高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱)了(le)重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平(píng)，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当(dāng)前(qián)已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售(shòu)面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的(de)上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动(dòng)的(de)投资占全(quán)社会固(gù)定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资(zī)占(zhàn)固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银(yín)行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个(gè)独立的合(hé)同关(guān)系，如(rú)果开发商(shāng)发(fā)生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响自(zì)身(shēn)信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资(zī)金监(jiān)管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的(de)建安(ān)成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并(bìng)提(tí)供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付(fù)首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提(tí)供一定(dìng)比例(lì)的贷(dài)款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全(quán)部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱首(shǒu)付(fù)比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也(yě)采取按工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项(xiàng)目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合(hé)同等各个(gè)环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式(shì)，但(dàn)是交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公证公司的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前(qián)经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一(yī)部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成(chéng)定金保(bǎo)全措施(shī)才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合(hé)同以(yǐ)及(jí)订金返还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对(duì)期房付(fù)款流程做(zuò)了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一(yī)般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当(dāng)前房地产到了(le)政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性(xìng)和人(rén)性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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