万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的(de)意外(wài)走红，让(ràng)这(zhè)个位于(yú)北京海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知(zhī)晓，其(qí)背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的(de)神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共(gòng)同债务人被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购(gòu)入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没(méi)你(nǐ)想象的那(nà)么(me)简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人(rén)被为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎn为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机g)友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的(de)抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司(sī)是共(gòng)同(tóng)债务(wù)人(rén)。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书(shū)院(yuàn)总共(gòng)301户，而(ér)且早已售(shòu)罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页(yè)面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支(zhī)付(fù)价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出(chū)执(zhí)行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房(fáng)人(rén)的(de)优(yōu)先权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限(xiàn)责(zé)任公(gōng)司成为了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其(qí)他房企(qǐ)，中赫(hè)集(jí)团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团(tuán)进(jìn)入(rù)北京(jīng)的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的(de)万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被(bèi)誉(yù)为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利(lì)、万科(kē)等(děng)大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北(běi)京(jīng)万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万(wàn)柳书(shū)院就(jiù)以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的(de)价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒(héng)大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了(le)8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不(bù)好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多(duō)元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放(fàng)到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共(gòng)有11条股(gǔ)权出(chū)质记(jì)录。质权人包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得(dé)到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续(xù)质(zhì)押手中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的(de)经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列(liè)被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在实控人都(dōu)成(chéng)为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国(guó)安，又(yòu)如何能独善(shàn)其(qí)身？

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