“现在的房(fáng)地产很难再出现像(xiàng)过去(qù)十年的系(xì)统(tǒng)性行情。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪(hóng)灏向《红周刊(kān)》表示(shì)，房地产行业分化的愈加明显，让(ràng)机构和(hé)投资者的关注度从板(bǎn)块向(xiàng)单个标(biāo)的转移。上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来(lái)看，无论是业(yè)绩，还(hái)是估值(zhí)，房地产都已(yǐ)经双杀到了最底部，而且是反(fǎn)复地杀到了底(dǐ)部，再(zài)往下的(de)空间(jiān)已经不大(dà)了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖掘(jué)个股阿(ā)尔法重要参(cān)考(kǎo)

　　那么如何寻找(zhǎo)房(fáng)地产个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房(fáng)地产赛道中(zhōng)进(jìn)行选择，需要非常小心，避免选了半天，标的(de)公司(sī)出现爆雷的情况。除此(cǐ)之外，洪(hóng)灏指出，需要(yào)满(mǎn)足(zú)以下三个基准(zhǔn)：有大的国资背(bèi)景的、杠杆率较低(dī)的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示(shì)，如(rú)果关注一下今年房(fáng)地产的(de)开发资金来(lái)源，可以发(fā)现，其实银行(xíng)的信贷倾向是不太愿意(yì)给房企(qǐ)贷款的，房企的主要资金来源(yuán)来自(zì)新盘的销售(shòu)。但今年(nián)新房(fáng)的(de)销售情况相较一般。再关注一下，哪些(xiē)房(fáng)企能从(cóng)银行拿到钱，其实主要(yào)还是(shì)那些(xiē)有国企背景的房(fáng)企(qǐ)，民营房企相(xiāng)对比较困难，所以整个(gè)行业出现了一个很明(míng)显的分化，无论是在销售，还是融资(zī)等(děng)各个方面都非常明(míng)显。现在(zài)有国资背景的房企(qǐ)在资(zī)本市场表现相对较好，但没有国(guó)资背景的(de)民营房企(qǐ)股价(jià)大多表现很一(yī)般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表(biǎo)示，在房地产行(xíng)业内，我们的逻辑(jí)是，“寻(xún)找最后的赢家”。而具体到(dào)如何挖掘，我们(men)会(huì)特别重视(shì)企(qǐ)业的成本优势，更具体一(yī)点，就是它(tā)的净借贷水平（净负债率）是不是行(xíng)业内的(de)最(zuì)低水平；利(lì)润率是不是行业内最高的(de)；融资成本是(shì)否(fǒu)是行业(yè)内(nèi)最低(dī)的；建安成本(běn)是(shì)否也是业内最低(dī)的；这些都是我们看(kàn)重的一家(jiā)房企的综合成本。

　　需要注意的是，能够同(tóng)时满足上述条件的房企并不多。即(jí)便是在国央企中，仍有部分房(fáng)企(qǐ)出现了“三道(dào)红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋(qū)势。以A股(gǔ)为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数据(jù)整理发现(xiàn)，截(jié)至(zhì)2022年末，天房(fáng)发展、陆家嘴、格力(lì)地产、西(xī)藏城投(tóu)、中交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，城建发展、京投发展、光明地产、云南城投、首开股份、珠(zhū)江(jiāng)股份、城投(tóu)控股等国(guó)央企房企也踩了“三道红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张房企(qǐ)

　　需警惕(tì)其重(zhòng)蹈覆辙

　　不(bù)难看出，即(jí)便(biàn)是有着较稳健特(tè)色的国央企房企，其财务(wù)指(zhǐ)标称得上完(wán)全(quán)健康(kāng)的(de)仍是少数。而更加值得注意的是，在(zài)2022年，不少(shǎo)国(guó)企，甚至地方国(guó)企开始(shǐ)大举扩张。而这无疑(yí)又进一步(bù)考(kǎo)验着国央企的资金链情(qíng)况。

　　对房企而(ér)言，扩张速(sù)度的(de)张弛有度(dù)尤为重(zhòng)要，节(jié)奏把握准(zhǔn)确(què)，有(yǒu)助于房(fáng)企储备优(yōu)质(zhì)“弹(dàn)药”；但过于乐观的预判未来(lái)市场，以(yǐ)及过于激(jī)进的扩张(zhāng)拿(ná)地节奏也有可能(néng)让房(fáng)企(qǐ)重蹈此(cǐ)前(qián)的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬(yáng)以其(qí)配置(zhì)的一家房企(qǐ)进行举例，它(tā)从2018年开始到2021年(nián)，连续4年的净借贷比例都维持在(zài)33％左右，完(wán)全没有增加杠杆比例(lì)。而到2022年，这(zhè)家房企明显感觉到(dào)机会来了，其开始(shǐ)在一(yī)线城市进(jìn)行大举拿(ná)地(dì)，净(jìng)负债率(lǜ)也由(yóu)此前(qián)的33％左右水准提(tí)高到45％左右，涨(zhǎng)了接近三分之一。与此同时，该房企新购入地(dì)块(kuài)也实现了快速的开(kāi)盘利用率，预(yù)计(jì)今年会有更(gèng)多的楼盘入(rù)市。像这类企业就符合“最后的赢家”的(de)特点。一方面，在于(yú)它本(běn)身储备了很多弹药，去(qù)年拿地(dì)超1000亿元(yuán)，且其(qí)中一半在一线(xiàn)城(chéng)市，另外一半也主要集中在强二线和二(èr)线城市(shì)；另一方面，它(tā)的扩张是有节制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道，与之相反，有些(xiē)房企的(de)扩(kuò)张速(sù)度让人感觉又(yòu)回到了2016年(nián)、2017年，或(huò)者(zhě)说(shuō)看(kàn)到了2016年～2020年期间(jiān)扩张的民营企(qǐ)业的影子。虽然(rán)说，见到机会时(shí)要出(chū)手，但出(chū)手的章法仍要小心(xīn)，如果负债率扩张得(dé)太(tài)快，但未来的两年(nián)市场没有(yǒu)想(xiǎng)象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来衡(héng)量(liàng)一(yī)家房企(qǐ)的扩张速度是(shì)否(fǒu)激进？陈(chén)昊扬向《红(hóng)周刊(kān)》表示(shì)，主(zhǔ)要还是看房企的净负债(zhài)率水平，在(zài)我看来，这个(gè)比例(lì)如果(guǒ)超过60％，就是扩张得过(guò)于快(kuài)速(sù)了。

　　不(bù)难看出，这一标准要比“三道红(hóng)线”对房企的净负债(zhài)率(lǜ)要(yào)求(qiú)不得高(gāo)于100％要更(gèng)加严格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复苏速度并(bìng)没(méi)有那么快，所以要规(guī)避(bì)公司净负债率提高到一个比较危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地较积(jī)极的房企(qǐ)梳理发现，中(zhōng)交地(dì)产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城(chéng)中国(guó)、保利发展等房企2022年净负(fù)债率都在60％之上。其(qí)中，中交地产净负债率持续居(jū)高不下，在2020年至(zhì)2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比的是，华润置地(dì)、中国(guó)海(hǎi)外发展、万科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇口、龙湖(hú)集团等房企(qǐ)在践行较积极的拿地策略的(de)同(tóng)时，也较好地(dì)控制了公司的扩张速(sù)度(dù)与净负债率水(shuǐ)平（见(jiàn)附(fù)表）。

　　滨江集团等(děng)个别民营房企(qǐ)

　　或具(jù)备“最后(hòu)赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他(tā)们是(shì)以同一筛选标准来看(kàn)国央企与民营房企，但在(zài)各维度的实际(jì)表现上，国(guó)央企确(què)实会更胜(shèng)一筹。如国央企的融资(zī)成本(běn)更(gèng)低，融资渠(qú)道(dào)也更顺畅，能够做(zuò)到(dào)想融就(jiù)融，这样(yàng)，国央企自然(rán)而然就具有天然优(yōu)势。

　　虽(suī)然对(duì)比(bǐ)民什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗营房企，机(jī)构更加看(kàn)好国(guó)央企，但(dàn)这也并不(bù)意味着，民营企业中就(jiù)没(méi)有“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周(zhōu)刊》梳(shū)理发现(xiàn)，仍(réng)有少数民(mín)营房企(qǐ)同(tóng)样受到机构的青睐。比如，根据2023年一(yī)季报，滨(bīn)江集团(tuán)的十大流(liú)通股东(dōng)中新进了“中国工商银行股份有限公司－景(jǐng)顺长城中(zhōng)国回报灵活配置混合型证券投资基(jī)金”“全(quán)国社(shè)保(bǎo)基金一一六组合(hé)”等。

　　除此之外，自2021年开始(shǐ)，百亿私募珠(zhū)海阿巴马资(zī)产管理有限(xiàn)公(gōng)司就长期持有滨(bīn)江集团。根(gēn)据一季(jì)报，该资产公司的几只产品合计(jì)持有滨江集团9543万股，约占流(liú)通(tōng)A股的(de)3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青(qīng)睐，和其自(zì)身的基本面表现存在一(yī)定关系。2020年以来的(de)近(jìn)三年时间(jiān)，房地产市场整体在走“下坡路(lù)”，但作(zuò)为杭(háng)州(zhōu)本土房企的(de)滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)仍是表现(xiàn)出较强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江集团(tuán)在业绩表现、销售(shòu)规模、新增(zēng)土储、股价(jià)表现等多维度都(dōu)表现了(le)较强(qiáng)的增长(zhǎng)势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集(jí)团扣非归母净利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布(bù)的2023年一季报，今年一季(jì)度，滨江集团更(gèng)是(shì)实(shí)现了扣非归(guī)母净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持(chí)自身业绩的持续(xù)增长(zhǎng)，和滨(bīn)江集团扎根杭州的战(zhàn)略布局关系密切。根(gēn)据(jù)2022年年报，滨江(jiāng)集团有(yǒu)近七成营收来自杭州地(dì)区(qū)，而在2021年，杭州地区的(de)营收比重只占到近(jìn)六(liù)成。近三年持续稳居杭州房(fáng)企销售排名第一。

　　与(yǔ)此同时(shí)，滨江集团在杭州的土储补充(chōng)同样较为积极，根据诸(zhū)葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次(cì)为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持续稳居杭州的本土第一(yī)。

　　而(ér)滨江(jiāng)集团在(zài)杭(háng)州的较突出表现，也(yě)让(ràng)滨(bīn)江集团的房企(qǐ)排名迅速(sù)提升。到2023年，滨江集团的房(fáng)企(qǐ)排名已冲进前十，根据中指数据，2023年前(qián)4月，滨江(jiāng)集团实现销售额607.3亿元，位列房企(qǐ)第(dì)九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股(gǔ)价翻了(le)超一倍以上，而近期，滨江集(jí)团更是迎(yíng)来多(duō)家机构的集中调研。滨(bīn)江(jiāng)集团发布公告(gào)表示，公司(sī)于5月10日接受了信达(dá)证(zhèng)券、金(jīn)鹰基金、建(jiàn)信养老、新华养老(lǎo)等18家机构(gòu)调研。

　　产业(yè)链布局重点移至(zhì)存量赛道

　　机构在下游家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际上(shàng)房地产开发只是(shì)房地(dì)产(chǎn)产业链上的中游环节，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥、建材(cái)、玻纤等材料供(gōng)应商，而下(xià)游应用(yòng)行业主要包括中(zhōng)介(jiè)服务、家(jiā)用电(diàn)器、物(wù)业管理、家居用品。综合《红(hóng)周刊(kān)》的采访(fǎng)，房地产开发环节(jié)与上(shàng)游材料端息息相关，新盘开工不足导致上游不被看好，机构寻觅个股阿尔法(fǎ)的思路渐(jiàn)渐(jiàn)移至下(xià)游。“中国房地产行业在进入存量(liàng)房时代，所以对地产产业链(liàn)，尤其是偏消(xiāo)费属(shǔ)性的家装家居领(lǐng)域，我们相(xiāng)对看好，因为(wèi)居民保有的住房规模越来越大，随(suí)着时间的增加(jiā)，内装更新(xīn)的(de)需求(qiú)也会(huì)越来(lái)越多。美国过去的(de)数据充分说明了这一(yī)点，在新房销售见顶之后，家具消费的增长(zhǎng)却(què)一直都很好(hǎo)。对(duì)于地产产业链，我们相对看好和内装相(xiāng)关的行业，例如消费建材、家居装饰等。”万家基(jī)金人士表示。

　　而(ér)根据《红周刊》对(duì)下游细分(fēn)中相关赛道(dào)龙(lóng)头年内表(biǎo)现的统(tǒng)计，目前暂居前(qián)两位的都是来自(zì)家纺赛道的公司，它(tā)们分别是富安娜和水星(xīng)家纺，特别(bié)是(shì)前者在月线连(lián)收七根阳线的基础上，年(nián)内迄今涨幅(fú)已经逼近(jìn)30％。

　　以(yǐ)前者为例(lì)，富安娜主要从事纺织家居(jū)、睡(shuì)眠(mián)家(jiā)居(jū)、生活类产品的研发、设计、生产(chǎn)及(jí)销售，旗下拥有原创“富(fù)安(ān)娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显(xiǎn)示，报(bào)告期内(nèi)，富安娜实(shí)现营业收(shōu)入约(yuē)6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润(rùn)约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司(sī)一季报的十大流(liú)通股股东(dōng)来看，能够发现该股早已成(chéng)为基金重仓股的天下(xià)，彼时(shí)包括公募的中欧价(jià)值发现、中欧潜力价(jià)值(zhí)、工银什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗瑞(ruì)信灵动价值(zhí)、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强调的是(shì)，中欧的(de)两只基金什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗都是(shì)价值派基金经理曹名长在管的产品，首(shǒu)季(jì)其同时(shí)重仓的房(fáng)地(dì)产(chǎn)产业链股票还有金地(dì)集团和(hé)大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光(guāng)一时的家居板块也因(yīn)疫情(qíng)、消费复(fù)苏进(jìn)程缓慢等多因素一度沉寂(jì)，不过(guò)好在困境反转(zhuǎn)露(lù)出曙(shǔ)光，家居板(bǎn)块中年内(nèi)表现最好的是志邦家(jiā)居。同一时(shí)间段，该股年内(nèi)上涨已(yǐ)经超(chāo)过23％，从业绩来(lái)看(kàn)，无论(lùn)是营收还(hái)是归母净利润，公司(sī)都实现(xiàn)了同比双升。

　　从公司(sī)的(de)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，《红周刊(kān)》发现(xiàn)广发(fā)基金经(jīng)理罗洋(yáng)慧眼独(dú)具，一季报中(zhōng)他(tā)管理的广(guǎng)发策(cè)略优选和广发安宏回(huí)报均增加了持股，而这两只产品也成为志邦家居十大流通股股(gǔ)东(dōng)中仅有(yǒu)的两只公募。有意思的是，他似乎对于定制家居类标的情有独钟，在另一家赛道(dào)公司金牌橱(chú)柜中，他管理的全部三只产品均(jūn)登榜十大流通(tōng)股(gǔ)股东，其也成(chéng)为他的独(dú)门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股(gǔ)也越来(lái)越(yuè)被机(jī)构所(suǒ)青睐，不过(guò)这类标的大多在香港上市(shì)，如(rú)何选择成(chéng)为难题。对此，前述上海(hǎi)公(gōng)募基金经理举例(lì)分析：“物(wù)业服务(wù)不是一个(gè)高毛利的行业(yè)，挣钱很(hěn)辛(xīn)苦，我(wǒ)选(xuǎn)公司还是希望挣的是市场(chǎng)化应(yīng)该挣(zhēng)的钱，以我曾经(jīng)买的绿城服(fú)务为例，它在中高端楼盘(pán)占比是比较高的，每年到期的合同里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期(qī)之后，经过两三轮合同周(zhōu)期(qī)还能做到产品提价(jià)。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产品提价的公司很少，因为物业公司很(hěn)容(róng)易(yì)一(yī)开始是挣钱的，后面因(yīn)为(wèi)保(bǎo)安这些(xiē)固定人员成本的年度增长，不(bù)过服务没有(yǒu)特别好，客户没有那么(me)满意(yì)，能做到提价难(nán)度是非(fēi)常大的。但是该(gāi)公司能在(zài)业(yè)内做(zuò)到到期之后(hòu)提价率比较高，这跟它的定(dìng)位(wèi)和比较好的服(fú)务是有关系(xì)的。”他(tā)进一步强调。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗