导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查调(diào)查数(shù)据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅(zhái)占比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事(shì)实上(shàng)中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是(shì)因为户均一(yī)套房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市(shì)二(èr)手房(fáng)挂牌量突(tū)然激(jī)增，引(yǐn)发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国(guó)自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公(gōng)布了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密切相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全(quán)反映出(chū)城(chéng)镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)住宅套(tào)数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计(jì)数(shù)据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来(lái)我们需要(yào)进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的(de)住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日(rì)本(běn)的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房(fáng)，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松(sōng)散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的(de)不(bù)便和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默)一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户(hù)，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切(qiè)正向联(li三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默án)系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单(dān)局限于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在(zài)统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期。

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