饱(bǎo)受争议(yì)的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合(hé)发布了(le)关于规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构存在(zài)利用房(fáng)源客源优(yōu)势收取过高费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重交易当(dāng)事(shì)人(rén)负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景，两部(bù)门从加强从业(yè)主(zhǔ)体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪(jì)服务收费、严格实(shí)行明码标价等十方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二(èr)线(xiàn)城市二(èr)手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京(jīng)、上(shàng)海为(wèi)例(lì)，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地产调(diào)控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房(fáng)政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居(jū)民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二(èr)手房交(jiāo)易成本较高、交(jiāo)易(yì)周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强的专业(yè)性，居(jū)民(mín)往往(wǎng)通过中介来(lái)完成。但很多(duō)中(zhōng)介利用信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外(wài)的(de)负(fù)担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内(nèi)的相关市场交易行为(wèi)及(jí)其主体(tǐ)进行规(guī)范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下(xià)，推进这项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注(zhù)最多的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪(jì)服务(wù)收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的(de)中介(jiè)费。以(yǐ)北京(jīng)某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地(dì)产经纪服务(wù)收费标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于(yú)房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文(wén)），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北(běi)京市执行的2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标准，即(jí)根据这(zhè)样的规定：“少数(shù)特别(bié)复(fù)杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务，经交易各(gè)方(fāng)协商(shāng)同意，可在(zài)规定的收费(fèi)标(biāo)准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意(yì)味(wèi)着，当(dāng)前(qián)北京二手房(fáng)中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务(wù)等57个政府定价(jià)，房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收(shōu)费多少由各中介机(jī)构自(zì)行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关(guān)监管(guǎn)部门当前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅(jǐn)需在(zài)服(fú)务过程中对(duì)收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪(jì)服(fú)务机构在具(jù)体(tǐ)收取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计(jì)算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站(zhàn)、客(kè)户端等场所或渠道(dào)，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标(biāo)准，不(bù)得混(hùn)合标价和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服务(wù)，应当分别明(míng)确服务项目和(hé)收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费(fèi)前应当向(xiàng)交易(yì)当(dāng)事人(rén)出具收费(fèi)清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显高(gāo)于(yú)市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等(děng)综(zōng)合措(cuò)施进行重(zhòng)点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违(wéi)反(fǎn)价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确关(guān)违(wéi)法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳(nà)入国家企业信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击(jī)收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普遍在合(hé)理(lǐ)范(fàn)围内，加(jiā)上经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非规定(dìng)，未来如何具体认(rèn)定其中的细(xì)则，还需要看各城市落(luò)地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。同时，由于(yú)二(èr)手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居(jū)客研(yán)究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支付一(yī)半的(de)中介费，但在一些热点城市的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往会(huì)有这样(yàng)的情形，因部分购房者(zhě)处于弱(ruò)势地(dì)位，从而会出(chū)现中介费及(jí)税费均由(yóu)购房(fáng)者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向购(gòu)房者单(dān)边收费(fèi)的行为(wèi)。部(bù)分(fēn)中介公司(sī)可(kě)能会利(lì)用(yòng)其支配地(dì)位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再(zài)次(cì)向房东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变相(xiāng)推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高交易中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也(yě)有利于(yú)房价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称。

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