文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公(gōng)平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于(yú)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)有(yǒu)一(yī)定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年(nián)前在国(guó)务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世今生(shēng)

　马斯克会加入中国国籍吗　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售(shòu)的(de)基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式(shì)，等新楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有(yǒu)了自(zì)己的(de)房产。这种方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的(de)住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房(fáng)市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动(dòng)了(le)中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断(duàn)完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确(què)保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年(nián)代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优先(xiān)发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利(lì)分房(fáng)制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利(lì)分房制度不再(zài)适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台(tái)多项文(wén)件，大力支(zhī)持(chí)国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济(jì)下的(de)福利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的(de)商品房。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期(qī)长的(de)两大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等(děng)多(duō)方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大(dà)作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的(de)初(chū)衷是为了(le)缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告(gào)登(dēng)记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性(xìng)付(fù)清(qīng)首付款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发(fā)商(shāng)而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动(dòng)了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发(fā)达国家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改(gǎi)革(gé)开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了(le)中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面(miàn)积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地(dì)产完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效(xiào)应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根据购房(fáng)合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此(cǐ)购房(fáng)者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房(fáng)者(zhě)签订(dìng)的(de)预售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具体办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事(shì)实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开(kāi)发时代的(de)高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)拨(bō)付(fù)资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循(xún)环高(gāo)周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格(gé)并(bìng)提供(gōng)验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商(shāng)为(wèi)购(gòu)房者提(tí)供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第(dì)三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权(quán)保险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的(de)资金全(quán)部来自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害(hài)银(yín)行利益，银(yín)行(xíng)有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商(shāng)施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全(quán)部(bù)完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期(qī)房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节(jié)，各(gè)环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交(jiāo)付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发(fā)商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建(j马斯克会加入中国国籍吗iàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完(wán)成定(dìng)金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资(zī)金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规定(dìng)，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而(ér)增加，未(wèi)放款部(bù)分无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的(de)项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地(dì)产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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